JP2002351963A - 不動産関連取引情報処理システム及び方法並びに不動産関連取引情報処理用ソフトウェア - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 需要と供給を効果的にマッチングする不動産
関連取引情報処理の技術すなわち不動産関連取引情報処
理システム及び方法を提供する。 【解決手段】 不動産情報登録編集部１は、不動産案件
ごとの各要素について値の入力及び編集を受け付ける。
点数処理部３は、利用者の類型ごとに前記各要素の重み
を予め設定し、不動産情報の前記要素ごとの前記各値
を、各値に予め対応付けられた点数に変換するととも
に、指定された利用者の前記類型に対応する前記重み
と、前記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値
を計算する。検索処理部４は、前記通信ネットワーク経
由で、端末Ｔからの条件検索等の要求に応じ、前記評価
値に基づいて前記不動産情報を提供する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産関連取引に
関する情報を処理する技術の改良に関するもので、特
に、需要と供給を効果的にマッチングするようにしたも
のである。

【０００２】

【従来の技術】近年、不動産価格の下落、少子化、雑誌
等による不動産物件情報流通の活発化などにより、賃貸
不動産所有者が入居者を確保したり、入居希望者が適切
な賃貸不動産を発見する活動の競争激化が進んでいる。
さらに、築年数を経た不動産について、賃貸や売却にあ
たりリフォームを要するケースも増大している。これら
不動産の賃貸や売買の仲介や不動産リフォームなど、不
動産に関連する取引を本出願において不動産関連取引と
呼ぶこととする。

【０００３】そして、これら不動産関連取引の需要につ
いては、従来、地元など極めて限られた範囲の関連業者
に持ち込まれていた。例えば従来、不動産物件について
売却・賃貸・リフォーム等を希望する不動産所有者や、
賃借や購入を希望する需要者（利用者とも呼ぶこととす
る）は、地元の不動産取引業者といった仲介事業者や、
リフォームを扱う地元の工事業者などに相談したり依頼
していた。

【０００４】これら不動産関連取引のうち、特に不動産
賃貸については、インターネット等のネットワークを介
した不動産物件検索のサービスが普及しつつあり、ウェ
ブサイト等における条件指定による物件検索が可能にな
っている。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、上記の
ような従来技術では、不動産関連取引における需要と供
給の効果的なマッチング（付き合わせ）が困難という問
題点があった。

【０００６】例えば、上記のようなインターネット等に
おける不動産物件検索では、検索自体はいつでもどこか
らでも可能であるが、実際に好みの物件を賃借するため
には、詳細な物件情報を詳しく検討して自分の需要に合
うか判断したり、多数の物件を実際に自分の目で見て回
る必要があった。

【０００７】特に、未成約の確認や内見等物件視察のた
めには、結局は地元の仲介事業者にコンタクトしたり、
休日を充てたりわざわざ仕事の休みをとって仲介事業者
や現地への訪問を繰り返すことになるが、このような負
担は利用者や仲介事業者にとって非効率であり、これら
の負担の軽減が潜在的に待望されていた。

【０００８】また、賃借希望者など利用者の希望は潜在
的であるため把握しづらく、仲介事業者や工事業者等の
都合が優先されがちであった。このため、真に需要に合
う不動産提供は困難で、取引機会の喪失も招き、利用者
主導による不動産関連取引情報の処理技術が潜在的に待
望されていた。

【０００９】また、リフォームにおいても上記のよう
に、工事業者選択の余地が事実上限定され、地元のリフ
ォーム会社や、不動産取引業者との繋がりのある下請け
業者を利用せざるを得ないなど、必ずしも公正な取引慣
行や競争原理が徹底されているとは限らなかった。この
結果、削減困難なコストが家賃や不動産代金へ転嫁さ
れ、利用者の不利益となっていた。

【００１０】また、近年では社会の高齢化や価値観の多
様化により不動産需要も多様化し、利用者の年齢や職業
など類型に応じて不動産について重視する点は異なるた
め、利用者主導による不動産関連取引情報の処理技術が
潜在的に求められていた。

【００１１】さらに、アパートやマンションといった集
合住宅の価値、構造、管理態様は多様であるが、従来、
管理等の費用を不動産の価値や構造に応じて合理的に決
定する情報処理の技術は知られていなかったため、業務
の合理化は困難であった。

【００１２】本発明は、上記のような従来技術の問題点
を解決するために提案されたもので、その目的は、需要
と供給を効果的にマッチングする不動産関連取引情報処
理の技術すなわち不動産関連取引情報処理システム及び
方法並びに不動産関連取引情報処理用ソフトウェアを提
供することである。また、本発明の他の目的は、利用者
の類型に応じた不動産案件の評価点を算出することで、
需要に応じた不動産案件の供給と情報検索を容易にする
不動産関連取引情報処理の技術を提供することである。

【００１３】また、本発明の他の目的は、評価点や部屋
の形態に応じて案内手数料や仲介料を定めることによ
り、仲介料を低廉化する不動産関連取引情報処理の技術
を提供することである。また、本発明の他の目的は、評
価点や部屋の形態に基づいて管理費を合理的に算定する
不動産関連取引情報処理の技術を提供することである。
また、本発明の他の目的は、収支を表す書面や電子デー
タを作成することで不動産管理に関する事務作業を効率
化する不動産関連取引情報処理の技術を提供することで
ある。

【００１４】また、本発明の他の目的は、指定される条
件に従った統計計算結果をネットワーク経由で提供する
ことにより、市場環境の把握を容易にする不動産関連取
引情報処理の技術を提供することである。また、本発明
の他の目的は、仮契約の登録により不動産案件の空き状
況を正確に確認可能とする不動産関連取引情報処理の技
術を提供することである。

【００１５】また、本発明の他の目的は、審査のうえ登
録したリフォーム等の工事業者と不動産所有者との折衝
を仲介することにより両者の取引機会を増大させる不動
産関連取引情報処理の技術を提供することである。ま
た、本発明の他の目的は、点数の低い要素について、そ
のリフォーム等を扱う登録業者と不動産所有者とを引き
合わせることにより両者の取引機会を増大させる不動産
関連取引情報処理の技術を提供することである。また、
本発明の他の目的は、登録後の登録業者についても評価
を受け付け、評価が悪い登録業者の登録を取り消すこと
により登録業者の質を維持する不動産関連取引情報処理
の技術を提供することである。

【００１６】また、本発明の他の目的は、月額家賃額な
どを当てさせる懸賞により関心を集め成約率を改善させ
る不動産関連取引情報処理の技術を提供することであ
る。

【００１７】

【課題を解決するための手段】上記の目的を達成するた
め、請求項１の発明は、通信ネットワークを介して接続
されるクライアントシステムからの要求に応じて、サー
バシステムとして不動産関連取引に関する情報を処理す
る不動産関連取引情報処理システムにおいて、不動産案
件ごとの各要素について値の入力を受け付ける手段と、
不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産情報を記
憶する不動産情報データベースと、利用者の類型ごと
に、前記各要素の重みを設定するための手段と、前記要
素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた点数に
変換する手段と、指定された利用者の前記類型に対応す
る前記重みと、前記点数とに基づいて前記不動産案件ご
との評価値を計算する手段と、前記通信ネットワーク経
由で、前記クライアントシステムからの要求に応じ、前
記評価値に基づいて前記不動産情報を提供する手段と、
を備えたことを特徴とする。

【００１８】請求項１１の発明は、請求項１の発明を方
法という見方からとらえたもので、において、通信ネッ
トワークを介して接続されるクライアントシステムから
の要求に応じて、サーバシステムとして不動産関連取引
に関する情報を処理する不動産関連取引情報処理方法に
おいて、不動産案件ごとの各要素について値の入力を受
け付ける処理と、不動産案件ごとに前記各要素の値を含
む不動産情報を記憶する処理と、利用者の類型ごとに、
前記各要素の重みを設定するための処理と、前記要素ご
との前記各値を、各値に予め対応付けられた点数に変換
する処理と、指定された利用者の前記類型に対応する前
記重みと、前記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの
評価値を計算する処理と、前記通信ネットワーク経由
で、前記クライアントシステムからの要求に応じ、前記
評価値に基づいて前記不動産情報を提供する処理と、を
含むことを特徴とする。

【００１９】請求項２１の発明は、請求項１，１１の発
明をコンピュータのソフトウェアという見方からとらえ
たもので、コンピュータを制御することにより、通信ネ
ットワークを介して接続されるクライアントシステムか
らの要求に応じて、サーバシステムとして不動産関連取
引に関する情報を処理させる不動産関連取引情報処理用
ソフトウェアにおいて、そのソフトウェアは前記コンピ
ュータに、不動産案件ごとの各要素について値の入力を
受け付けさせ、不動産案件ごとに前記各要素の値を含む
不動産情報を記憶させ、利用者の類型ごとに、前記各要
素の重みを設定させ、前記要素ごとの前記各値を、各値
に予め対応付けられた点数に変換させ、指定された利用
者の前記類型に対応する前記重みと、前記点数とに基づ
いて前記不動産案件ごとの評価値を計算させ、前記通信
ネットワーク経由で、前記クライアントシステムからの
要求に応じ、前記評価値に基づいて前記不動産情報を提
供させることを特徴とする。

【００２０】これらの態様では、学生・社会人・夫婦と
いった利用者の類型に応じた不動産案件ごとの価値を、
要素ごとの値に応じた点数と、類型に応じた要素ごとの
重みとに基づいて評価値として計算する。これにより、
利用者の類型に応じた案件の客観的で公正な評価が可能
となり、不動産所有者は利用者の類型ごとの需要を広く
把握したりそれに基づいたリフォームが可能となり、需
要に応じた不動産案件の供給・賃貸が実現される。特
に、ネットワーク経由の情報流通により、いつでも、ま
た自宅、会社内、外出先等どこからでも、利用者は自分
に合った不動産案件情報が検索容易になり、不動産所有
者は、広範囲に多くの情報について発信・収集が可能と
なる。

【００２１】請求項２の発明は、請求項１記載の不動産
関連取引情報処理システムにおいて、前記不動産案件に
ついて、前記評価点及び部屋の形態の少なくとも一方に
応じて異なる係数に基づいて、案内手数料及び仲介料を
計算する手段と、計算された前記手数料を、その不動産
案件の成約時には前記仲介料に充当する計算を行う手段
と、前記計算の結果を出力する手段と、を備えたことを
特徴とする。

【００２２】請求項１２の発明は、請求項２の発明を方
法という見方からとらえたもので、請求項１１記載の不
動産関連取引情報処理方法において、前記不動産案件に
ついて、前記評価点及び部屋の形態の少なくとも一方に
応じて異なる係数に基づいて、案内手数料及び仲介料を
計算する処理と、計算された前記手数料を、その不動産
案件の成約時には前記仲介料に充当する計算を行う処理
と、前記計算の結果を出力する処理と、を含むことを特
徴とする。

【００２３】これらの態様では、評価点や部屋の形態
（例えば１Ｋ，２ＬＤＫなど）に基づいて案内手数料や
仲介料（仲介手数料）を計算し、案内手数料は成約時に
仲介料に充当される。これにより、利用者が真に希望す
る物件のみを案内対象とし、内見等現地案内の人件費等
コストを抑制し仲介手数料への転嫁の必要性を減少させ
仲介料の低廉化が可能となる。

【００２４】請求項３の発明は、請求項１又は２記載の
不動産関連取引情報処理システムにおいて、前記評価点
及び部屋の形態の少なくとも一方に応じて異なる係数に
基づいて、不動産案件ごとの管理費を計算する手段と、
複数の不動産案件を含む不動産物件について、それら各
不動産案件ごとの管理費に基づいてその不動産物件の管
理費を計算する手段と、前記計算の結果を出力する手段
と、を備えたことを特徴とする。

【００２５】請求項１３の発明は、請求項３の発明を方
法という見方からとらえたもので、請求項１１又は１２
記載の不動産関連取引情報処理方法において、前記評価
点及び部屋の形態の少なくとも一方に応じて異なる係数
に基づいて、不動産案件ごとの管理費を計算する処理
と、複数の不動産案件を含む不動産物件について、それ
ら各不動産案件ごとの管理費に基づいてその不動産物件
の管理費を計算する処理と、前記計算の結果を出力する
処理と、を含むことを特徴とする。

【００２６】これらの態様では、評価点や部屋の形態に
基づいて案件ごとや棟などの物件単位に管理費を計算す
ることにより、管理における実際の手間や人件費などに
基づく管理費の合理的算定が容易になる。

【００２７】請求項４の発明は、請求項２又は３のいず
れかに記載の不動産関連取引情報処理システムにおい
て、前記計算の結果に基づいて、個々の不動産案件又は
一以上の不動産案件を含む不動産物件の少なくとも一方
に関し、収支を表す書面又は電子データの少なくとも一
方を作成する手段を備えたことを特徴とする。

【００２８】請求項１４の発明は、請求項４の発明を方
法という見方からとらえたもので、請求項１２又は１３
のいずれかに記載の不動産関連取引情報処理方法におい
て、前記計算の結果に基づいて、個々の不動産案件又は
一以上の不動産案件を含む不動産物件の少なくとも一方
に関し、収支を表す書面又は電子データの少なくとも一
方を作成する処理を含むことを特徴とする。

【００２９】これらの態様では、管理費などの計算結果
や、家賃など他のデータに基づいて、確定申告書類や各
種明細票など収支を表す書面や電子データが作成される
ので、不動産管理からその後の事務作業に至る情報処理
が円滑化される。

【００３０】請求項５の発明は、請求項１から４のいず
れか１つに記載の不動産関連取引情報処理システムにお
いて、前記不動産データベースに登録されている各不動
産情報に基づいて、前記クライアントシステムから前記
通信ネットワーク経由で指定される条件にしたがった統
計計算を行い、その計算結果を前記クライアントシステ
ムへ提供する手段を備えたことを特徴とする。

【００３１】請求項１５の発明は、請求項５の発明を方
法という見方からとらえたもので、請求項１１から１４
のいずれか１つに記載の不動産関連取引情報処理方法に
おいて、前記不動産データベースに登録されている各不
動産情報に基づいて、前記クライアントシステムから前
記通信ネットワーク経由で指定される条件にしたがった
統計計算を行い、その計算結果を前記クライアントシス
テムへ提供する処理を含むことを特徴とする。

【００３２】これらの態様では、地域、構造、部屋の形
態などの条件ごとに、広さや単位面積あたりの家賃の平
均といった統計計算結果がネットワーク経由で提供され
るので、利用者や不動産所有者が相場などの市場環境を
容易に把握することが可能となる。

【００３３】請求項６の発明は、請求項１から５のいず
れか１つに記載の不動産関連取引情報処理システムにお
いて、不動産の仲介事業者を予め登録する手段と、登録
された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経由
で、前記不動産情報データベースに記憶された不動産情
報について仮契約の登録及び取消を受け付ける手段と、
前記通信ネットワーク経由で、前記不動産情報の照会に
応じるとともに、その照会において前記仮契約の登録の
有無を表す情報を提供する照会手段と、登録された前記
仲介事業者から前記通信ネットワーク経由で、前記不動
産情報に関する成約登録を受け付け、前記仮契約が登録
されている不動産案件についてはその仮契約を登録して
いる前記仲介事業者からの成約登録を優先して受け付け
る手段と、を備えたことを特徴とする。

【００３４】請求項１６の発明は、請求項６の発明を方
法という見方からとらえたもので、請求項１１から１５
のいずれか１つに記載の不動産関連取引情報処理方法に
おいて、不動産の仲介事業者を予め登録する処理と、登
録された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経由
で、前記不動産情報データベースに記憶された不動産情
報について仮契約の登録及び取消を受け付ける処理と、
前記通信ネットワーク経由で、前記不動産情報の照会に
応じるとともに、その照会において前記仮契約の登録の
有無を表す情報を提供する照会処理と、登録された前記
仲介事業者から前記通信ネットワーク経由で、前記不動
産情報に関する成約登録を受け付け、前記仮契約が登録
されている不動産案件についてはその仮契約を登録して
いる前記仲介事業者からの成約登録を優先して受け付け
る処理と、を含むことを特徴とする。

【００３５】これらの態様では、登録された各仲介事業
者が現地案内・内見等の引き合いがあったときに仮契約
の登録を行い、その有無の情報を照会時に提供し、仮契
約の登録を行った仲介事業者から成約登録を優先受付す
る。これにより、リアルタイムで不動産案件の空き状況
を正確に確認可能とし、契約希望に基づき確認したら既
に成約済みであった等のリスクを回避することができ
る。

【００３６】請求項７の発明は、通信ネットワークを介
して接続されるクライアントシステムからの操作に応じ
て、サーバシステムとして不動産関連取引に関する情報
を処理する不動産関連取引情報処理システムにおいて、
不動産のリフォームを含む工事を行う工事業者について
評価用情報の登録を受け付ける手段と、前記通信ネット
ワーク経由で、前記評価用情報を所定の評価者へ提示す
るとともに、その評価者からの前記工事業者に対する評
価の入力を受け付けることにより、前記工事業者の審査
を支援する手段と、前記審査に合格した前記工事業者を
登録業者として登録する手段と、不動産所有者を登録す
る手段と、登録された前記不動産所有者と前記登録業者
との間の折衝を、前記通信ネットワーク経由で仲介する
手段と、を備えたことを特徴とする。

【００３７】請求項１７の発明は、請求項７の発明を方
法という見方からとらえたもので、通信ネットワークを
介して接続されるクライアントシステムからの操作に応
じて、サーバシステムとして不動産関連取引に関する情
報を処理する不動産関連取引情報処理方法において、不
動産のリフォームを含む工事を行う工事業者について評
価用情報の登録を受け付ける処理と、前記通信ネットワ
ーク経由で、前記評価用情報を所定の評価者へ提示する
とともに、その評価者からの前記工事業者に対する評価
の入力を受け付けることにより、前記工事業者の審査を
支援する処理と、前記審査に合格した前記工事業者を登
録業者として登録する処理と、不動産所有者を登録する
処理と、登録された前記不動産所有者と前記登録業者と
の間の折衝を、前記通信ネットワーク経由で仲介する処
理と、を含むことを特徴とする。

【００３８】請求項２２の発明は、請求項７，１７の発
明をコンピュータのソフトウェアという見方からとらえ
たもので、コンピュータを制御することにより、通信ネ
ットワークを介して接続されるクライアントシステムか
らの操作に応じて、サーバシステムとして不動産関連取
引に関する情報を処理させる不動産関連取引情報処理用
ソフトウェアにおいて、そのソフトウェアは前記コンピ
ュータに、不動産のリフォームを含む工事を行う工事業
者について評価用情報の登録を受け付けさせ、前記通信
ネットワーク経由で、前記評価用情報を所定の評価者へ
提示するとともに、その評価者からの前記工事業者に対
する評価の入力を受け付けることにより、前記工事業者
の審査を支援させ、前記審査に合格した前記工事業者を
登録業者として登録させ、不動産所有者を登録させ、登
録された前記不動産所有者と前記登録業者との間の折衝
を、前記通信ネットワーク経由で仲介させることを特徴
とする。

【００３９】これらの態様では、工事例に関する画像及
び費用の情報といった評価用情報に基づいて、リフォー
ム等の工事業者を評価により審査し合格した工事業者を
登録業者として登録し、不動産所有者との折衝を仲介す
る。これにより、不動産所有者はリフォーム等の工事を
適切な優良工事業者へ容易に依頼可能となり、優良な工
事業者は顧客獲得が容易になるので、両者の取引機会が
増大する。

【００４０】請求項８の発明は、請求項７記載の不動産
関連情報処理システムにおいて、不動産案件ごとの不動
産情報に含まれる各要素について値の入力を受け付ける
手段と、不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産
情報を、その所有者と対応付けて記憶する不動産情報デ
ータベースと、利用者の類型ごとに、前記各要素の重み
を設定するための手段と、前記要素ごとの前記各値を、
各値に予め対応付けられた点数に変換する手段と、指定
された利用者の前記類型に対応する前記重みと、前記点
数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値を計算する
手段と、前記クライアントシステムからの要求に応じ、
前記通信ネットワーク経由で、前記評価値に基づいて前
記不動産情報を提供する手段と、前記審査に合格した前
記工事業者を、不動産のどのような要素を工事対象とす
るかの情報と対応付けて登録業者として登録する手段
と、前記不動産情報から前記点数が低い要素を所定の基
準に基づいて抽出する手段と、抽出された要素に対応す
る登録業者又はその不動産情報に対応する前記所有者の
少なくとも一方に対し、他方に関する情報を前記通信ネ
ットワーク経由で提供する手段と、を備えたことを特徴
とする。

【００４１】請求項１８の発明は、請求項８の発明を方
法という見方からとらえたもので、請求項１７記載の不
動産関連情報処理方法において、不動産案件ごとの不動
産情報に含まれる各要素について値の入力を受け付ける
処理と、不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産
情報を、その所有者と対応付けて記憶する処理と、利用
者の類型ごとに、前記各要素の重みを設定するための処
理と、前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応付け
られた点数に変換する処理と、指定された利用者の前記
類型に対応する前記重みと、前記点数とに基づいて前記
不動産案件ごとの評価値を計算する処理と、前記クライ
アントシステムからの要求に応じ、前記通信ネットワー
ク経由で、前記評価値に基づいて前記不動産情報を提供
する処理と、前記審査に合格した前記工事業者を、不動
産のどのような要素を工事対象とするかの情報と対応付
けて登録業者として登録する処理と、前記不動産情報か
ら前記点数が低い要素を所定の基準に基づいて抽出する
処理と、抽出された要素に対応する登録業者又はその不
動産情報に対応する前記所有者の少なくとも一方に対
し、他方に関する情報を前記通信ネットワーク経由で提
供する処理と、を含むことを特徴とする。

【００４２】請求項２３の発明は、請求項８，１８の発
明をコンピュータのソフトウェアという見方からとらえ
たもので、請求項２２記載の不動産関連情報処理用ソフ
トウェアにおいて、前記ソフトウェアは前記コンピュー
タに、不動産案件ごとの不動産情報に含まれる各要素に
ついて値の入力を受け付けさせ、不動産案件ごとに前記
各要素の値を含む不動産情報を、その所有者と対応付け
て記憶させ、利用者の類型ごとに、前記各要素の重みを
設定させ、前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応
付けられた点数に変換させ、指定された利用者の前記類
型に対応する前記重みと、前記点数とに基づいて前記不
動産案件ごとの評価値を計算させ、前記クライアントシ
ステムからの要求に応じ、前記通信ネットワーク経由
で、前記評価値に基づいて前記不動産情報を提供させ、
前記審査に合格した前記工事業者を、不動産のどのよう
な要素を工事対象とするかの情報と対応付けて登録業者
として登録させ、前記不動産情報から前記点数が低い要
素を所定の基準に基づいて抽出させ、抽出された要素に
対応する登録業者又はその不動産情報に対応する前記所
有者の少なくとも一方に対し、他方に関する情報を前記
通信ネットワーク経由で提供させることを特徴とする。

【００４３】これらの態様では、不動産情報のなかで点
数の低い要素を抽出し、その要素を担当する登録業者に
その不動産の所有者を知らせたり、所有者に登録業者を
知らせることにより両者の取引機会が増大する。すなわ
ち、登録業者は自らの得意分野について顧客の全国的開
拓など受注の機会を増大させ、また、不動産所有者につ
いては、利用者の需要の把握を可能とし、さらに利用者
の評価が低かった要素についてリフォームや建築を得意
とする適切な登録業者へ円滑容易に工事発注を行うこと
が可能となる。

【００４４】請求項９の発明は、請求項７又は８記載の
不動産関連取引情報処理システムにおいて、登録された
所定の評価者から前記通信ネットワーク経由で、前記各
登録業者について評価の入力を受け付ける手段と、入力
された前記各評価が所定の下限に至った場合、前記登録
を抹消するための手段と、を備えたことを特徴とする。

【００４５】請求項１９の発明は、請求項９の発明を方
法という見方からとらえたもので、請求項１７又は１８
記載の不動産関連取引情報処理方法において、登録され
た所定の評価者から前記通信ネットワーク経由で、前記
各登録業者について評価の入力を受け付ける処理と、入
力された前記各評価が所定の下限に至った場合、前記登
録を抹消するための処理と、を含むことを特徴とする。

【００４６】これらの態様では、登録後の登録業者につ
いても、リフォーム工事を利用した不動産所有者や居住
者などから評価を受け付け、悪い評価が多い場合は登録
を取り消すことにより登録業者の質が維持される。

【００４７】請求項１０の発明は、通信ネットワークを
介して接続されるクライアントシステムからの要求に応
じて、サーバシステムとして不動産関連取引に関する情
報を処理する不動産関連取引情報処理システムにおい
て、出題対象となる不動産案件について、ヒントとなる
情報と、回答すべき事項と、賞と、を表す懸賞の情報を
前記通信ネットワーク経由で前記クライアントシステム
に提供する手段と、前記クライアントシステムから前記
通信ネットワーク経由で前記懸賞への応募を受け付ける
手段と、を備えたことを特徴とする。

【００４８】請求項２０の発明は、請求項１０の発明を
方法という見方からとらえたもので、通信ネットワーク
を介して接続されるクライアントシステムからの要求に
応じて、サーバシステムとして不動産関連取引に関する
情報を処理する不動産関連取引情報処理方法において、
出題対象となる不動産案件について、ヒントとなる情報
と、回答すべき事項と、賞と、を表す懸賞の情報を前記
通信ネットワーク経由で前記クライアントシステムに提
供する処理と、前記クライアントシステムから前記通信
ネットワーク経由で前記懸賞への応募を受け付ける処理
と、を含むことを特徴とする。

【００４９】請求項２４の発明は、請求項１０，２０の
発明をコンピュータのソフトウェアという見方からとら
えたもので、コンピュータを制御することにより、通信
ネットワークを介して接続されるクライアントシステム
からの要求に応じて、サーバシステムとして不動産関連
取引に関する情報を処理させる不動産関連取引情報処理
用ソフトウェアにおいて、そのソフトウェアは前記コン
ピュータに、出題対象となる不動産案件について、ヒン
トとなる情報と、回答すべき事項と、賞と、を表す懸賞
の情報を前記通信ネットワーク経由で前記クライアント
システムに提供させ、前記クライアントシステムから前
記通信ネットワーク経由で前記懸賞への応募を受け付け
させることを特徴とする。

【００５０】これらの態様では、出題対象の不動産案件
について「〇〇駅から徒歩〇分」「〇階建ての〇階」
「フローリング」「オートロック」などの条件をヒント
として示し、月額家賃額などを当てさせ、正解者や正解
者から抽選される当選者に、仲介手数料、礼金、敷金、
所定期間の家賃・管理費・公共料金・損害保険料等を無
料にしたり割り引くなどの賞を与える。これにより賃借
希望者は懸賞募集の楽しみが得られ、出題対象の不動産
案件については賃借希望者の関心が集中するので成約率
も改善される。

【００５１】

【発明の実施の形態】次に、本発明の実施の形態（以下
「実施形態」と呼ぶ）について図面を参照して具体的に
説明する。まず、本実施形態は、コンピュータをソフト
ウェアで制御することで実現できるが、この場合のハー
ドウェアやソフトウェアの実現態様は各種変更可能であ
る。したがって、以下の説明では、本発明及び実施形態
の各機能を実現する仮想的回路ブロックを用いる。な
お、本実施形態において図中の符号は要素を説明上識別
するためのもので、必須の又は望ましい処理順序とは無
関係である。

【００５２】〔１．構成〕 〔１−１．全体構成〕本実施形態は、不動産関連取引に
関する情報を処理する不動産関連取引情報処理システム
（本システムと呼ぶ）及び方法並びに不動産関連取引情
報処理用ソフトウェアに関するものである。そしてま
ず、本システムは、図１の機能ブロック図に示すよう
に、通信ネットワークであるインターネットＮ及び社内
ＬＡＮ（ＬＡＮと表す）を介して接続されるクライアン
トシステム（以下「端末」と呼ぶ）Ｔからの要求に応じ
て、不動産関連取引に関する情報を処理するサーバシス
テム（以下サーバＳと表す）である。また、サーバＳ
は、少なくともＴＣＰ／ＩＰ経由でＨＴＴＰを用いるウ
ェブサーバ機能を備え、その他必要に応じ、ＳＭＴＰ，
ＰＯＰ３等によるメールサーバなどの機能を備える。

【００５３】また、このサーバＳはある不動産仲介事業
者である会社が運営し、社内のパソコンからアクセスし
て用いる他、他の仲介事業者や工事業者、利用者、不動産
所有者（オーナーとも呼ぶ）からもインターネット経由
でアクセスさせるものである。すなわち、クライアント
システムＴとしては、社内ＬＡＮで接続された社内のパ
ソコンと、インターネットＮで接続される社外のパソコ
ン、インターネット接続機能付携帯電話端末（携帯端末
と表す）、ＰＤＡ（Personal Digital Assistant）など
が用いられる。

【００５４】〔１−２．点数化に関する構成〕また、サ
ーバＳは、図１に示す以下の要素を備えている。まず、
不動産情報登録編集部１は、不動産案件ごとの各要素に
ついて値の入力及び編集を受け付ける手段である。ま
た、不動産情報データベース２は、不動産案件ごとに前
記各要素の値を含む不動産情報をその所有者と対応付け
て記憶する手段である。

【００５５】また、点数処理部３は、利用者の類型ごと
に前記各要素の重みを予め設定し、不動産情報の前記要
素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた点数に
変換するとともに、指定された利用者の前記類型に対応
する前記重みと、前記点数とに基づいて前記不動産案件
ごとの評価値を計算する手段である。また、検索処理部
４は、前記通信ネットワーク経由で、端末Ｔからの条件
検索等の要求に応じ、前記評価値に基づいて前記不動産
情報を提供する手段である。

【００５６】〔１−３．手数料計算等に関する構成〕ま
た、手数料等処理部５は、前記不動産案件について、前
記評価点及び部屋の形態の少なくとも一方に応じて異な
る係数に基づいて、案内手数料及び仲介料を計算し、計
算された前記手数料を、その不動産案件の成約時には前
記仲介料に充当する計算を行い、前記計算の結果を出力
する手段である。

【００５７】また、管理費等処理部６は、前記評価点及
び部屋の形態の少なくとも一方に応じて異なる係数に基
づいて、不動産案件ごとの管理費を計算し、複数の不動
産案件を含む不動産物件については、それら各不動産案
件ごとの管理費に基づいてその不動産物件の管理費を計
算し、これら計算の結果を出力する手段である。

【００５８】また、手数料等処理部５及び管理費等処理
部６は、前記計算の結果に基づいて、個々の不動産案件
及び一以上の不動産案件を含む不動産物件について、収
支を表す書面及び電子データを作成する手段でもある。

【００５９】また、母集団調査部７は、不動産データベ
ース２に登録されている各不動産情報に基づいて、端末
Ｔから前記通信ネットワーク経由で指定される条件にし
たがった統計計算を行い、その計算結果を端末Ｔへ提供
する手段である。

【００６０】〔１−４．仮契約等に関する構成〕また、
仲介事業者登録部８は、不動産の仲介事業者を予め仲介
事業者データベース９に登録する手段であり、仮契約及
び成約登録部１０は、登録された前記仲介事業者から前
記通信ネットワーク経由で、不動産情報データベース２
に記憶された不動産情報について仮契約の登録及び取消
を受け付ける手段である。

【００６１】また、この仮契約及び成約登録部１０は、
登録された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経
由で、前記不動産情報に関する成約登録を受け付け、前
記仮契約が登録されている不動産案件についてはその仮
契約を登録している前記仲介事業者からの成約登録を優
先して受け付ける手段でもある。また、検索処理部４
は、前記通信ネットワーク経由で、前記不動産情報の照
会に応じるとともに、その照会において前記仮契約の登
録の有無を表す情報を提供する照会手段である。

【００６２】〔１−５．工事業者に関する構成〕また、
審査支援登録部１１は、不動産のリフォームを含む工事
を行う工事業者について評価用情報の登録を受け付け、
前記通信ネットワーク経由で、前記評価用情報を所定の
評価者へ提示するとともに、その評価者からの前記工事
業者に対する評価の入力を受け付けることにより、前記
工事業者の審査を支援する手段であり、また、前記審査
に合格した前記工事業者を、不動産のどのような要素を
工事対象とするかの情報と対応付けて、登録業者として
業者登録データベース１２に登録する手段である。

【００６３】また、オーナー登録部１３は、不動産のオ
ーナーを、オーナーデータベース１４に登録する手段で
あり、折衝仲介部１５は、登録されたオーナーと登録業
者との間の折衝を、前記通信ネットワーク経由で仲介し
たり、前記不動産情報から前記点数が低い要素を所定の
基準に基づいて抽出し、抽出された要素に対応する登録
業者又はその不動産情報に対応する前記所有者の少なく
とも一方に対し、他方に関する情報を前記通信ネットワ
ーク経由で提供する手段である。なお、不動産情報デー
タベースとオーナーデータベースは一体化してもよい。

【００６４】また、事後評価部１６は、登録された所定
の評価者から前記通信ネットワーク経由で、前記各登録
業者について評価の入力を受け付けるとともに、入力さ
れた前記各評価が所定の下限に至った場合、前記登録を
抹消するための手段である。

【００６５】また、懸賞処理部１７は、出題対象となる
不動産案件について、ヒントとなる情報と、回答すべき
事項と、賞と、を表す懸賞の情報を前記通信ネットワー
ク経由で端末Ｔに提供するとともに、端末Ｔから前記通
信ネットワーク経由で前記懸賞への応募を受け付ける手
段である。また、懸賞データベース１８は、検証の出題
や応募の内容を記録する手段である。

【００６６】〔１−６．サイト構成例〕なお、サーバＳ
は、より具体的には単一又は複数のサーバにより構成す
ることができ、サーバＳにより実現されるウェブサイト
の具体的構成は自由であるが、その構成例として、入口
（玄関）となるポータルサイトから、地域毎の情報を扱
う各地域サイトへリンクを張り、各地域サイトに工事業
者選定のための付加的サイトを設けるなどが考えられ
る。

【００６７】また、ウェブサイトをどのようなページか
ら構成し、ページ間をどのようにリンクさせるかも自由
であるが、一般的には例えば、ウェブサイトを、利用者
等の一般閲覧者やそのカテゴリ、オーナー、登録希望の
工事業者、工事業者の評価者、登録業者、仲介事業者用
などの部分に分け、閲覧者に、メニュー選択及びＩＤや
パスワードの入力によりログインさせ該当部分を閲覧さ
せる。また、上記のような各処理を有機的に関連付ける
ために各ページに適宜他のページへのリンクを設ける。

【００６８】〔２．作用及び効果〕上記のように構成さ
れた本実施形態は次のような作用及び効果を持つ。

【００６９】〔２−１．点数化〕まず、本実施形態で
は、各不動産案件の価値が点数化され、検索等の処理で
活用される。すなわち、不動産情報登録編集部１は、不
動産案件ごとの各要素について値の入力及び編集を受け
付け、不動産情報データベース２は、不動産案件ごとに
前記各要素の値を含む不動産情報をその所有者と対応付
けて記憶する。このような要素の値を含む不動産情報の
入力は、例えば社内ＬＡＮ経由で行ったり、登録された
仲介事業者からインターネット経由で受け付ける。

【００７０】また、点数処理部３は、利用者の類型ごと
に前記各要素の重みを予め設定し、不動産情報の前記要
素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた点数に
変換するとともに、指定された利用者の前記類型に対応
する前記重みと、前記点数とに基づいて前記不動産案件
ごとの評価値を計算する。このうち点数への変換や評価
の計算を行うタイミングは、不動産情報の入力時でもよ
いし、その後サーバＳの負荷が軽いときに常駐プロセス
等によるバックグラウンド処理などで行ってもよいし、
実際の検索要求を受け付けた際に行ってもよい。

【００７１】ここで、不動産情報は、マンションやアパ
ートの棟すなわち建物を単位とした「物件」に関する情
報と、物件内の個々の「部屋」を単位とした情報に区分
でき、ここでいう「部屋」とは、狭義の部屋ではなく賃
貸や売買の対象となる広義の部屋の意である。

【００７２】そして、物件に関する評価項目となる要素
として、最寄駅からの徒歩分数などの環境に関する要素
や、木造又は鉄筋コンクリートなどの構造に関する要
素、オートロックなど共用部分に関する要素などがあ
る。また、部屋を単位とした要素としては２ＬＤＫとい
った部屋の形態、バストイレ別、フローリング、ロフト
・エアコン・洗濯機置場などの有無といった設備に関す
る要素などがある。このため、これら物件及び部屋に関
する各種の要素ごとに、値に応じた点数を予め定める。

【００７３】例えば「駅まで近い」とか「バス停まで近
い」とか「病院が近い」と言った環境的な事柄の属性に
ついて、属性値ごとに「徒歩１分以内：１０点」「徒歩
５分以内：７点」のように予め点数を決め、これにした
がって点数化を行う。また、「フローリング」とか「ロ
フト付」と言った部屋の設備の有無や種類を同様に点数
化する。個々の不動産案件の点数については、その物件
の過去の居住者へのアンケート結果を加味してもよい。

【００７４】また、各要素について、利用者の種類別の
重視度を重み付けする。例えば、ある地方で最寄駅まで
所定徒歩分数内であることが「５点」の場合、この項目
に対する重視度が社会人＞夫婦＞学生であれば、それぞ
れの重みを例えば 1.0， 0.7， 0.5とする。但し、重み
は地域毎に違ってよく、例えば大都市中心部では類型を
問わず重み1.0への統一も可能である。

【００７５】これらの重みは、各地域の類型ごとの現居
住者、過去の居住者、無作為抽出の母集団等を対象とし
たアンケートや、専門家による判断、実際の成約実績等
により決定する。

【００７６】ここで、図２〜５はある不動産物件につい
てそれぞれ、所定の要素群「物件情報」「交通」「近隣
施設」「物件管理・所有情報」ごとの情報を入力する画
面の表示例であり、入力される選択肢などの値と、それ
に対する点数が表示されている。また、図６は、同様に
部屋の情報を入力する画面の表示例である。

【００７７】〔２−２．点数に基づいた検索〕そして、
検索処理部４は、前記通信ネットワーク経由で、端末Ｔ
からの条件検索等の要求に応じ、前記評価値に基づいて
前記不動産情報を提供する。例えば、利用者が自分の類
型を指定し検索操作を行うと、その類型に従った評価店
の高い順に案件情報が一覧表示され（図７）、案件ごと
のリンクをクリックするなど所定の操作により、評価点
の内訳（図８）や案件ごとの詳細情報ページが表示され
る。

【００７８】なお、類型指定と重み付け無しで検索結果
を提供できるようにしてもよい。また、これら評価点や
その内訳などの情報は、後述するようにオーナーにも提
供する。

【００７９】詳細情報ページでは、設備、必要な費用、
近隣施設、権利関係、必要書類、周辺地図、内装や間取
り図等の画像、管理会社の情報、評価点、要素ごとの具
体的点数などが表示される。さらに、詳細情報ページ
で、利用者が仮契約可能としてもよく、この場合は例え
ば、仮契約ボタンのクリックなど所定の操作をすると氏
名等・住所等の個人情報入力や希望の見学日程指定など
により不動産仲介会社への内見申込等の連絡が可能とな
る。

【００８０】以上のように、本実施形態では、学生・社
会人・夫婦といった利用者の類型に応じた不動産案件ご
との価値を、要素ごとの値に応じた点数と、類型に応じ
た要素ごとの重みとに基づいて評価値として計算する。
これにより、利用者の類型に応じた案件の客観的で公正
な評価が可能となり、オーナーは利用者の類型ごとの需
要を広く把握したりそれに基づいたリフォームが可能と
なり、需要に応じた不動産案件の供給・賃貸が実現され
る。特に、ネットワーク経由の情報流通により、いつで
も、また自宅、会社内、外出先等どこからでも、利用者
は自分に合った不動産案件情報が検索容易になり、オー
ナーは、広範囲に多くの情報について発信・収集が可能
となる。

【００８１】〔２−３．手数料計算等〕また、手数料等
処理部５は、前記不動産案件について、前記評価点及び
部屋の形態の少なくとも一方に応じて異なる係数に基づ
いて、案内手数料及び仲介料を計算し、計算された前記
手数料を、その不動産案件の成約時には前記仲介料（広
告費又は広告料とも呼ぶ）に充当する計算を行い、前記
計算の結果を出力する。

【００８２】また、管理費等処理部６は、前記評価点及
び部屋の形態の少なくとも一方に応じて異なる係数に基
づいて、不動産案件ごとの管理費を計算し、複数の不動
産案件を含む不動産物件については、それら各不動産案
件ごとの管理費に基づいてその不動産物件の管理費を計
算し、これら計算の結果を出力する。

【００８３】例えば、案内手数料、仲介料は、例えば評
価点の高い案件ほど高額としたり、部屋の形態が大規模
なほど割安にするなどが考えられる。また、管理費は、
物件における入居率が低くなるほど低額とすれば、オー
ナーの管理費負担は入居率に比例するので、従来のよう
に入居率が低いにもかかわらず管理費がかさむ不都合が
避けられる。

【００８４】ここで、図９は、案件の評価点及び部屋形
態に基づいて変動する案内手数料及び仲介料について、
家賃に共益費（管理費）を加えた基準家賃に対する割合
を示す図であり、図１０は、案内料及び広告料の計算例
を示す図である。また、図１１に示すように、契約成立
時の費用内訳を自動計算するようにしてもよい。

【００８５】このように、本実施形態では、評価点や部
屋の形態（例えば１Ｋ，２ＬＤＫなど）に基づいて案内
手数料や仲介料を計算し、案内手数料は成約時に仲介料
に充当される。これにより、利用者が真に希望する物件
のみを案内対象とし、内見等現地案内の人件費等コスト
を抑制し仲介手数料への転嫁の必要性を減少させ仲介料
の低廉化が可能となる。

【００８６】また、図１２は、案件の評価点及び部屋形
態に基づいて変動する管理費について、前記基準家賃に
対する所有者負担割合を示す図であり、図１３は、この
所有者負担割合に基づく物件ごとの管理費の計算例を示
す図である。また、図１４に示すように、月ごとの固定
費の概算を自動計算するようにしてもよい。

【００８７】このように、本実施形態では、評価点や部
屋の形態に基づいて案件ごとや棟などの物件単位に管理
費を計算することにより、管理における実際の手間や人
件費などに基づく管理費の合理的算定が容易になる。

【００８８】また、手数料等処理部５及び管理費等処理
部６は、前記計算の結果に基づいて、個々の不動産案件
及び一以上の不動産案件を含む不動産物件について、収
支を表す書面及び電子データを作成する。ここで、出力
する書面や電子データの内容は自由に定めることができ
る。

【００８９】例えば、図１５は、不動産入居者への請求
やオーナー用の資産管理業務における業務フローの一
例、図１６は入居者ごとのオーナー収支合計表の出力例
を示す図、図１７は契約料、共益費、公共料金等の支払
いや入金に関する明細表の出力例を示す図、図１８は各
入居者に対する請求書の出力例を示す図、図１９は税務
申告用書類の出力例を示す図、図２０は物件における部
屋ごとの総売上損益表の出力例を示す図である。

【００９０】このように、本実施形態では、管理費など
の計算結果や、家賃など他のデータに基づいて、確定申
告書類や各種明細票など収支を表す書面や電子データが
作成されるので、不動産管理からその後の事務作業に至
る情報処理が円滑化される。

【００９１】〔２−４．母集団の統計調査〕また、母集
団調査部７は、不動産データベース２に登録されている
各不動産情報に基づいて、端末Ｔから前記通信ネットワ
ーク経由で指定される条件にしたがった統計計算を行
い、その計算結果を端末Ｔへ提供する。

【００９２】具体的には、端末Ｔからの指定に基づい
て、地域別の物件平均築年数（図２１）、構造別の物件
平均築年数（図２２）、地域別の部屋の平均形態や帖数
（図２３）、構造別の平均形態や帖数（図２４）、地域
及び構造別の平均形態や帖数（図２５）、形態別の帖数
等の情報（図２６）などを表示する。

【００９３】このように、本実施形態では、地域、構
造、部屋の形態などの条件ごとに、広さや単位面積あた
りの家賃の平均といった統計計算結果がネットワーク経
由で提供されるので、、オーナー・仲介事業者・利用者
は、各不動産について平均相場など市場環境との相対的
関係を容易に把握することが可能となる。

【００９４】〔２−５．仮契約と成約登録〕また、仲介
事業者登録部８は、不動産の仲介事業者を仲介事業者デ
ータベース９に予め登録し、仮契約及び成約登録部１０
は、登録された前記仲介事業者から前記通信ネットワー
ク経由で、不動産情報データベース２に記憶された不動
産情報について仮契約の登録及び取消を受け付ける。

【００９５】また、この仮契約及び成約登録部１０は、
登録された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経
由で、前記不動産情報に関する成約登録を受け付け、前
記仮契約が登録されている不動産案件についてはその仮
契約を登録している前記仲介事業者からの成約登録を優
先して受け付ける。

【００９６】また、検索処理部４は、前記通信ネットワ
ーク経由で、前記不動産情報の照会に応じるとともに、
その照会において前記仮契約の登録の有無を表す情報を
提供する。

【００９７】このように、本実施形態では、登録された
各仲介事業者が現地案内・内見等の引き合いがあったと
きに仮契約の登録を行い、その有無の情報を照会時に提
供し、仮契約の登録を行った仲介事業者から成約登録を
優先受付する。これにより、リアルタイムで不動産案件
の空き状況を正確に確認可能とし、契約希望に基づき確
認したら既に成約済みであった等のリスクを回避するこ
とができる。

【００９８】〔２−６．工事業者の登録〕また、審査支
援登録部１１は、不動産のリフォームを含む工事を行う
工事業者について評価用情報の登録を受け付け、前記通
信ネットワーク経由で、前記評価用情報を所定の評価者
へ提示するとともに、その評価者からの前記工事業者に
対する評価の入力を受け付けることにより、前記工事業
者の審査を支援し、前記審査に合格した前記工事業者
を、不動産のどのような要素を工事対象とするかの情報
と対応付けて登録業者として登録業者データベース１２
に登録する。

【００９９】このような登録業者の選定は地域毎に所定
のウェブサイトで行われ、選定に参加する工事業者は、
所定の期間内に又は随時、評価用情報として、事業者名
や連絡先等のほか、過去の施工例として現場写真（例え
ば内装業者であれば過去のフローリング施工現場写真）
の画像ファイルや見積内容等の費用を、ファイルのアッ
プロードやウェブページの入力フォーム等により入力す
る。

【０１００】そして、このように登録された事業者名、
画像、見積内容等を、オーナーや一般閲覧者などの審査
員に一覧や詳細画面などで閲覧させ、採点や投票欄への
入力内容を集計しその結果に基づくコンテストや、補助
的な面接等により工事業者を選定し、登録する。

【０１０１】評価者については、例えば予め個人情報を
登録した者とし、地域、学生、社会人などの類型を選択
させる。また、採点の例としては、例えば登録業者が過
去に工事した物件について画像等の評価用情報を示し、
好ましい業者のチェック欄にチェックして投票させたり
（図２７）、特定の不動産案件のフローリングやバス等
の要素ごとに写真等の評価用情報を示し、それに対する
評価をＡ，Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅなどから選択させるなどが考
えられる（図２８）。

【０１０２】これにより、デザインが利用者の需要に合
う工事業者の選定や、オーナーにとっての廉価な工事発
注の機会が増大する。なお、現在募集中のコンテストを
一覧表示のうえ所望のものに参加可能としてもよい。

【０１０３】同様に、一般閲覧者に各不動産案件を採点
させてもよく、例えば、各一般閲覧者や登録された審査
員に、自己の類型を選択させて各不動産案件を一覧表示
や詳細画面で閲覧させたうえ採点させ、類型ごとの各審
査員による採点結果を集計し、不動産案件の評価に用い
てもよい。

【０１０４】〔２−７．折衝の仲介〕また、オーナー登
録部１３は、不動産所有者（以下「オーナー」と呼ぶ）
をオーナーデータベース１４に登録し、折衝仲介部１５
は、登録されたオーナーと登録業者との間の折衝を、前
記通信ネットワーク経由で仲介したり、前記不動産情報
から前記点数が低い要素を所定の基準に基づいて抽出
し、抽出された要素に対応する登録業者又はその不動産
情報に対応する前記所有者の少なくとも一方に対し、他
方に関する情報を前記通信ネットワーク経由で提供す
る。

【０１０５】例えば、まず、オーナー用のウェブページ
では、自己の登録案件について、重みを伴わない総合評
価点や、学生、社会人、夫婦といった類型別の評価点と
ともに、又はその順に不動産情報を表示したり、案件の
評価点内訳を表示する。これによりオーナーは、自分の
保有する不動産物件が賃貸希望者の類型ごとにどのよう
に評価されているのかを確認することが可能となる。ま
た、自己の登録案件を類型ごとの評価点順で閲覧した
り、不動産仲介事業者からの電子メール等の連絡内容を
閲覧したり、同一又は他の地域内の他者の案件について
も評価点順に閲覧するなどの操作を行う。

【０１０６】また、上記のような表示では、評価点内訳
の「フローリング」等の項目ごとに、取扱い登録業者一
覧へのリンクを設けたり（図２９）、登録業者に関する
連絡先等の情報を得意工事分野と関連付けて一覧表示し
てもよい。また、登録業者名をクリックすると登録業者
のアピール用ウェブページが表示されるようにしたり、
各業者の施工例について、登録の審査時に類型ごとに集
計された合計や平均の点数を表示してもよい（図３
０）。

【０１０７】また、オーナーや登録業者に、相互連絡用
にウェブベースの電子メールサービス（いわゆるウェブ
メール）を利用させてもよい。この場合、例えば、一覧
表示される各登録業者ごとにチェックボックスを表示
し、チェックを入れて「メール送信」等のボタンを押す
ことにより複数の登録業者へウェブメールの一括送信を
行えるようにしてもよい。

【０１０８】また、オーナーが、画面上の所定の操作や
所定のフォームへの記入により、見積依頼やそれに関連
する画像ファイルなどを所望の登録業者へ送信できるよ
うにしたり、これに対応し、登録業者側に見積要求や見
積条件を示し、登録業者が、画面上の所定の操作や所定
のフォームへの記入により、見積もりや関連する画像フ
ァイルなどをオーナーへ返信できるようにしてもよい。

【０１０９】また、登録業者に対し、フローリング、外
装といった得意分野ごとに、各案件の利用者類型別点数
一覧を表示し、選択操作を行った案件について、予め登
録された現状画像や間取り図を表示し、それに対する見
積をウェブページ上で入力するとその内容が電子メール
やウェブメールでオーナーへ伝達されるようにしてもよ
い。

【０１１０】以上のように、不動産案件のうち評価の低
い要素について、オーナーは登録業者を選んで円滑にリ
フォームを円滑容易に依頼でき、登録業者は自らの得意
分野であればオーナーに対し円滑容易に見積などの営業
活動を展開することができる。

【０１１１】すなわち、本実施形態では、まず、工事例
に関する画像及び費用の情報といった評価用情報に基づ
いて、リフォーム等の工事業者を評価により審査し合格
した工事業者を登録業者として登録し、不動産所有者と
の折衝を仲介する。これにより、不動産所有者はリフォ
ーム等の工事を適切な優良工事業者へ容易に依頼可能と
なり、優良な工事業者は顧客獲得が容易になるので、両
者の取引機会が増大する。

【０１１２】また、本実施形態では、不動産情報のなか
で点数の低い要素を抽出し、その要素を担当する登録業
者にその不動産の所有者を知らせたり、所有者に登録業
者を知らせることにより両者の取引機会が増大する。す
なわち、登録業者は自らの得意分野について顧客の全国
的開拓など受注の機会を増大させ、また、不動産所有者
については、利用者の需要の把握を可能とし、さらに利
用者の評価が低かった要素についてリフォームや建築を
得意とする適切な登録業者へ円滑容易に工事発注を行う
ことが可能となる。

【０１１３】〔２−８．登録後評価と登録抹消〕また、
事後評価部１６は、登録された所定の評価者から前記通
信ネットワーク経由で、前記各登録業者について評価の
入力を受け付けるとともに、入力された前記各評価が所
定の下限に至った場合、前記登録を抹消する。

【０１１４】この評価は、実際に住んだ人から入力して
もらってもよく、例えば段階的に評価に応じて「やや悪
い」で１点、「非常に悪い」で２点など所定の減点を行
い、持ち点がなくなると登録抹消などの例が考えられ
る。

【０１１５】このように、本実施形態では、登録後の登
録業者についても、リフォーム工事を利用した不動産所
有者や居住者などから評価を受け付け、悪い評価が多い
場合は登録を取り消すことにより登録業者の質が維持さ
れる。

【０１１６】〔２−９．懸賞〕また、利用者は、懸賞処
理部１７の作用により、ヒントから家賃を当てる等の懸
賞に応募することができる。ここで、図３１は懸賞に関
する処理を示す概念図であり、サーバＳの管理者が、物
件入力フォームＦ１から、出題対象となる不動産案件に
ついて、ヒントとなる情報と、回答すべき家賃金額など
の事項と、「家賃が１か月無料」といった賞と、を表す
懸賞の情報（懸賞情報と呼ぶ）を入力すると、この懸賞
情報は懸賞データベース１８に格納される。

【０１１７】その後、懸賞処理部１７は、端末Ｔからの
操作に応じ、図３１の画面例Ｇ１に示すように、前記通
信ネットワーク経由で端末Ｔに前記懸賞情報を提供する
とともに、画面例Ｇ２，Ｇ３に示すように、端末Ｔから
前記通信ネットワーク経由で前記懸賞への応募を受け付
ける。

【０１１８】このような応募における登録内容は、懸賞
データベース１８に記録されるが、例えば、メール送信
（処理Ｓ１）等を経て、例えばデータ項目をカンマで区
切ったＣＳＶファイルに書き込み（処理Ｓ２）、表計算
ソフトウェアにより管理（処理Ｓ３）するようにしても
よい。また、当選者は、自動判定により、又は管理者に
よる発表フォームＦ２への入力により決定され発表され
る。

【０１１９】また、画面Ｇ１内のリンクをクリックする
ことにより前回の懸賞の結果発表の表示（処理Ｓ４）や
現在の応募状況の一覧が表示される（処理Ｓ５）。

【０１２０】このように、本実施形態では、出題対象の
不動産案件について「〇〇駅から徒歩〇分」「〇階建て
の〇階」「フローリング」「オートロック」などの条件
をヒントとして示し、月額家賃額などを当てさせ、正解
者や正解者から抽選される当選者に、仲介手数料、礼
金、敷金、所定期間の家賃・管理費・公共料金・損害保
険料等を無料にしたり割り引くなどの賞を与える。これ
により賃借希望者は懸賞募集の楽しみが得られ、出題対
象の不動産案件については賃借希望者の関心が集中する
ので成約率も改善される。

【０１２１】〔３．当事者ごとのメリット〕以上のよう
な本実施形態によれば、不動産関連取引におけるいずれ
の当事者もメリットを得ることができる。すなわち、
（１）サーバＳの運営主体や他の不動産仲介事業者とい
った企業のメリットは、利用者の広域化、コスト削減、
ニーズ把握などであり、（２）利用者のメリットは、選
択余地の増大、競争による低価格化などである。また、
（３）オーナーのメリットは、多くの顧客と、適切・低
コストな下請けの獲得などであり、（４）工事業者のメ
リットは、長所のアピール、需要把握などであり、より
具体的には以下のような場合が考えられる。

【０１２２】〔３−１．企業側にとってのメリット〕イ
ンターネットを利用することによって、インターネット
の拡充より広域から多くの利用者獲得が期待でき、不動
産仲介など業務のコストを少なく抑えることができる。
また、インターネットを通じて利用者ニーズの把握が容
易になり、そのニーズを満たす最新の物件を大量に提供
することにより利用者を増やすことができる。なお、サ
ーバＳの運営主体は、オーナーからの情報掲載料・不動
産契約成約時の手数料・工事契約受注時の手数料・その
他宣伝広告費などの収益が得られる。

【０１２３】〔３−２．利用者側にとってのメリット〕
利用者は、多様化したニーズを満たすような物件を多く
の情報の中から選択することができる。また、多くの情
報が集積され競争原理が働くことにより、低価格化が促
進され従来よりも安い不動産案件を発見することができ
る。

【０１２４】〔３−３．オーナー側にとってのメリッ
ト〕オーナーは、多様化した利用者のニーズを把握容易
となり、そういったニーズを満たす物件をリフォーム等
を通じ提供することによって多くの顧客を獲得すること
が可能となる。また、オーナーのニーズが工事業者に伝
達されることにより、そのニーズを満たすような工事業
者の発見が容易になる。さらに、工事業者間にも競争原
理が働くことにより低価格化が促進されリフォームなど
工事費用の削減が可能となる。

【０１２５】〔３−４．工事業者にとってのメリット〕
工事業者は、自らの技術やサービスの利点をアピールす
るチャンスが増大し、また、オーナーのニーズも把握容
易となり、新たな顧客を獲得可能となる。つまり、リフ
ォーム等工事の市場が従来よりも公開され透明性のある
市場となるため公正な競争が生じ、技術、サービス、受
注率の向上が考えられる。

【０１２６】

【発明の効果】以上のように、この発明によれば、需要
と供給を効果的にマッチングする不動産関連取引情報処
理の技術すなわち不動産関連取引情報処理システム及び
方法並びに不動産関連取引情報処理用ソフトウェアを提
供することができるので、不動産の活用が促進される。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施形態の構成を示す機能ブロック
図。

【図２】本発明の実施形態において、不動産情報のうち
物件に関する要素を入力する画面の表示例を示す図。

【図３】本発明の実施形態において、不動産情報のうち
物件に関する要素を入力する画面の表示例を示す図。

【図４】本発明の実施形態において、不動産情報のうち
物件に関する要素を入力する画面の表示例を示す図。

【図５】本発明の実施形態において、不動産情報のうち
物件に関する要素を入力する画面の表示例を示す図。

【図６】本発明の実施形態において、不動産情報のうち
部屋に関する要素を入力する画面の表示例を示す図。

【図７】本発明の実施形態において、物件情報について
評価点を含む検索結果の表示例を示す図。

【図８】本発明の実施形態において、物件情報について
点数の内訳の表示例を示す図。

【図９】本発明の実施形態において、案件の評価点及び
部屋形態に基づいて変動する案内手数料及び仲介料につ
いて、家賃に共益費（管理費）を加えた基準家賃に対す
る割合を示す図。

【図１０】本発明の実施形態において、案内料及び広告
料の計算例を示す図。

【図１１】本発明の実施形態において、契約成立時の費
用内訳を自動計算する画面の表示例を示す図。

【図１２】本発明の実施形態において、案件の評価点及
び部屋形態に基づいて変動する管理費について、前記基
準家賃に対する所有者負担割合を示す図。

【図１３】本発明の実施形態において、図１２に示した
所有者負担割合に基づく物件ごとの管理費の計算例を示
す図。

【図１４】本発明の実施形態において、月ごとの固定費
の概算を自動計算する画面の表示例を示す図。

【図１５】本発明の実施形態において、不動産入居者へ
の請求やオーナー用の資産管理業務における業務フロー
の一例を示す図。

【図１６】本発明の実施形態において、入居者ごとのオ
ーナー収支合計表の出力例を示す図。

【図１７】本発明の実施形態において、契約料、共益
費、公共料金等の支払いや入金に関する明細表の出力例
を示す図。

【図１８】本発明の実施形態において、各入居者に対す
る請求書の出力例を示す図。

【図１９】本発明の実施形態において、税務申告用書類
の出力例を示す図。

【図２０】本発明の実施形態において、部屋ごとの総売
上損益表の出力例を示す図。

【図２１】本発明の実施形態において、端末からの指定
に基づいて、地域別の物件平均築年数を表示している画
面例を示す図。

【図２２】本発明の実施形態において、端末からの指定
に基づいて、構造別の物件平均築年数を表示している画
面例を示す図。

【図２３】本発明の実施形態において、端末からの指定
に基づいて、地域別の部屋の平均形態や帖数を表示して
いる画面例を示す図。

【図２４】本発明の実施形態において、端末からの指定
に基づいて、構造別の平均形態や帖数を表示している画
面例を示す図。

【図２５】本発明の実施形態において、端末からの指定
に基づいて、地域及び構造別の平均形態や帖数を表示し
ている画面例を示す図。

【図２６】本発明の実施形態において、端末からの指定
に基づいて、形態別の帖数等の情報を表示している画面
例を示す図。

【図２７】本発明の実施形態において、工事業者に対す
る評価を入力する画面例を示す図。

【図２８】本発明の実施形態において、工事業者に対す
る評価を入力する画面例を示す図。

【図２９】本発明の実施形態において、評価点内訳の項
目ごとに登録業者一覧へのリンクを設けた画面例を示す
図。

【図３０】本発明の実施形態において、各業者の施工例
について、登録の審査時に類型ごとに集計された合計や
平均の点数を表示する画面例を示す図。

【図３１】本発明の実施形態において、懸賞に関する処
理を示す概念図。

【符号の説明】

Ｓ…サーバ Ｎ…インターネット ＬＡＮ…社内ＬＡＮ Ｔ…端末 １…不動産情報登録編集部 ２…不動産情報データベース ３…点数処理部 ４…検索処理部 ５…手数料等処理部 ６…管理費等処理部 ７…母集団調査部 ８…仲介事業者登録部 ９…仲介事業者データベース １０…仮契約及び成約登録部 １１…審査支援登録部 １２…業者登録データベース １３…オーナー登録部 １４…オーナーデータベース １５…折衝仲介部 １６…事後評価部 １７…懸賞処理部 １８…懸賞データベース

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者 稲垣 友香 札幌市白石区南郷通18丁目南１番３号 丸 政丸廣綜業株式会社内 (72)発明者 斉藤 仁志 札幌市白石区南郷通18丁目南１番３号 丸 政丸廣綜業株式会社内 (72)発明者 米倉 民也 札幌市白石区南郷通18丁目南１番３号 丸 政丸廣綜業株式会社内

Claims (24)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 通信ネットワークを介して接続されるク
   ライアントシステムからの要求に応じて、サーバシステ
   ムとして不動産関連取引に関する情報を処理する不動産
   関連取引情報処理システムにおいて、 不動産案件ごとの各要素について値の入力を受け付ける
   手段と、 不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産情報を記
   憶する不動産情報データベースと、 利用者の類型ごとに、前記各要素の重みを設定するため
   の手段と、 前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた
   点数に変換する手段と、 指定された利用者の前記類型に対応する前記重みと、前
   記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値を計算
   する手段と、 前記通信ネットワーク経由で、前記クライアントシステ
   ムからの要求に応じ、前記評価値に基づいて前記不動産
   情報を提供する手段と、 を備えたことを特徴とする不動産関連取引情報処理シス
   テム。
2. 【請求項２】 前記不動産案件について、前記評価点及
   び部屋の形態の少なくとも一方に応じて異なる係数に基
   づいて、案内手数料及び仲介料を計算する手段と、 計算された前記手数料を、その不動産案件の成約時には
   前記仲介料に充当する計算を行う手段と、 前記計算の結果を出力する手段と、 を備えたことを特徴とする請求項１記載の不動産関連取
   引情報処理システム。
3. 【請求項３】 前記評価点及び部屋の形態の少なくとも
   一方に応じて異なる係数に基づいて、不動産案件ごとの
   管理費を計算する手段と、 複数の不動産案件を含む不動産物件について、それら各
   不動産案件ごとの管理費に基づいてその不動産物件の管
   理費を計算する手段と、 前記計算の結果を出力する手段と、を備えたことを特徴
   とする請求項１又は２記載の不動産関連取引情報処理シ
   ステム。
4. 【請求項４】 前記計算の結果に基づいて、個々の不動
   産案件又は一以上の不動産案件を含む不動産物件の少な
   くとも一方に関し、収支を表す書面又は電子データの少
   なくとも一方を作成する手段を備えたことを特徴とする
   請求項２又は３のいずれかに記載の不動産関連取引情報
   処理システム。
5. 【請求項５】 前記不動産データベースに登録されてい
   る各不動産情報に基づいて、前記クライアントシステム
   から前記通信ネットワーク経由で指定される条件にした
   がった統計計算を行い、その計算結果を前記クライアン
   トシステムへ提供する手段を備えたことを特徴とする請
   求項１から４のいずれか１つに記載の不動産関連取引情
   報処理システム。
6. 【請求項６】 不動産の仲介事業者を予め登録する手段
   と、 登録された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経
   由で、前記不動産情報データベースに記憶された不動産
   情報について仮契約の登録及び取消を受け付ける手段
   と、 前記通信ネットワーク経由で、前記不動産情報の照会に
   応じるとともに、その照会において前記仮契約の登録の
   有無を表す情報を提供する照会手段と、 登録された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経
   由で、前記不動産情報に関する成約登録を受け付け、前
   記仮契約が登録されている不動産案件についてはその仮
   契約を登録している前記仲介事業者からの成約登録を優
   先して受け付ける手段と、 を備えたことを特徴とする請求項１から５のいずれか１
   つに記載の不動産関連取引情報処理システム。
7. 【請求項７】 通信ネットワークを介して接続されるク
   ライアントシステムからの操作に応じて、サーバシステ
   ムとして不動産関連取引に関する情報を処理する不動産
   関連取引情報処理システムにおいて、 不動産のリフォームを含む工事を行う工事業者について
   評価用情報の登録を受け付ける手段と、 前記通信ネットワーク経由で、前記評価用情報を所定の
   評価者へ提示するとともに、その評価者からの前記工事
   業者に対する評価の入力を受け付けることにより、前記
   工事業者の審査を支援する手段と、 前記審査に合格した前記工事業者を登録業者として登録
   する手段と、 不動産所有者を登録する手段と、 登録された前記不動産所有者と前記登録業者との間の折
   衝を、前記通信ネットワーク経由で仲介する手段と、 を備えたことを特徴とする不動産関連取引情報処理シス
   テム。
8. 【請求項８】 不動産案件ごとの不動産情報に含まれる
   各要素について値の入力を受け付ける手段と、 不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産情報を、
   その所有者と対応付けて記憶する不動産情報データベー
   スと、 利用者の類型ごとに、前記各要素の重みを設定するため
   の手段と、 前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた
   点数に変換する手段と、 指定された利用者の前記類型に対応する前記重みと、前
   記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値を計算
   する手段と、 前記クライアントシステムからの要求に応じ、前記通信
   ネットワーク経由で、前記評価値に基づいて前記不動産
   情報を提供する手段と、 前記審査に合格した前記工事業者を、不動産のどのよう
   な要素を工事対象とするかの情報と対応付けて登録業者
   として登録する手段と、 前記不動産情報から前記点数が低い要素を所定の基準に
   基づいて抽出する手段と、 抽出された要素に対応する登録業者又はその不動産情報
   に対応する前記所有者の少なくとも一方に対し、他方に
   関する情報を前記通信ネットワーク経由で提供する手段
   と、 を備えたことを特徴とする請求項７記載の不動産関連情
   報処理システム。
9. 【請求項９】 登録された所定の評価者から前記通信ネ
   ットワーク経由で、前記各登録業者について評価の入力
   を受け付ける手段と、 入力された前記各評価が所定の下限に至った場合、前記
   登録を抹消するための手段と、 を備えたことを特徴とする請求項７又は８記載の不動産
   関連取引情報処理システム。
10. 【請求項１０】 通信ネットワークを介して接続される
    クライアントシステムからの要求に応じて、サーバシス
    テムとして不動産関連取引に関する情報を処理する不動
    産関連取引情報処理システムにおいて、 出題対象となる不動産案件について、ヒントとなる情報
    と、回答すべき事項と、賞と、を表す懸賞の情報を前記
    通信ネットワーク経由で前記クライアントシステムに提
    供する手段と、 前記クライアントシステムから前記通信ネットワーク経
    由で前記懸賞への応募を受け付ける手段と、 を備えたことを特徴とする不動産関連取引情報処理シス
    テム。
11. 【請求項１１】 通信ネットワークを介して接続される
    クライアントシステムからの要求に応じて、サーバシス
    テムとして不動産関連取引に関する情報を処理する不動
    産関連取引情報処理方法において、 不動産案件ごとの各要素について値の入力を受け付ける
    処理と、 不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産情報を記
    憶する処理と、 利用者の類型ごとに、前記各要素の重みを設定するため
    の処理と、 前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた
    点数に変換する処理と、 指定された利用者の前記類型に対応する前記重みと、前
    記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値を計算
    する処理と、 前記通信ネットワーク経由で、前記クライアントシステ
    ムからの要求に応じ、前記評価値に基づいて前記不動産
    情報を提供する処理と、 を含むことを特徴とする不動産関連取引情報処理方法。
12. 【請求項１２】 前記不動産案件について、前記評価点
    及び部屋の形態の少なくとも一方に応じて異なる係数に
    基づいて、案内手数料及び仲介料を計算する処理と、 計算された前記手数料を、その不動産案件の成約時には
    前記仲介料に充当する計算を行う処理と、 前記計算の結果を出力する処理と、 を含むことを特徴とする請求項１１記載の不動産関連取
    引情報処理方法。
13. 【請求項１３】 前記評価点及び部屋の形態の少なくと
    も一方に応じて異なる係数に基づいて、不動産案件ごと
    の管理費を計算する処理と、 複数の不動産案件を含む不動産物件について、それら各
    不動産案件ごとの管理費に基づいてその不動産物件の管
    理費を計算する処理と、 前記計算の結果を出力する処理と、 を含むことを特徴とする請求項１１又は１２記載の不動
    産関連取引情報処理方法。
14. 【請求項１４】 前記計算の結果に基づいて、個々の不
    動産案件又は一以上の不動産案件を含む不動産物件の少
    なくとも一方に関し、収支を表す書面又は電子データの
    少なくとも一方を作成する処理を含むことを特徴とする
    請求項１２又は１３のいずれか１つに記載の不動産関連
    取引情報処理方法。
15. 【請求項１５】 前記不動産データベースに登録されて
    いる各不動産情報に基づいて、前記クライアントシステ
    ムから前記通信ネットワーク経由で指定される条件にし
    たがった統計計算を行い、その計算結果を前記クライア
    ントシステムへ提供する処理を含むことを特徴とする請
    求項１１から１４のいずれか１つに記載の不動産関連取
    引情報処理方法。
16. 【請求項１６】 不動産の仲介事業者を予め登録する処
    理と、 登録された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経
    由で、前記不動産情報データベースに記憶された不動産
    情報について仮契約の登録及び取消を受け付ける処理
    と、 前記通信ネットワーク経由で、前記不動産情報の照会に
    応じるとともに、その照会において前記仮契約の登録の
    有無を表す情報を提供する照会処理と、 登録された前記仲介事業者から前記通信ネットワーク経
    由で、前記不動産情報に関する成約登録を受け付け、前
    記仮契約が登録されている不動産案件についてはその仮
    契約を登録している前記仲介事業者からの成約登録を優
    先して受け付ける処理と、 を含むことを特徴とする請求項１１から１５のいずれか
    １つに記載の不動産関連取引情報処理方法。
17. 【請求項１７】 通信ネットワークを介して接続される
    クライアントシステムからの操作に応じて、サーバシス
    テムとして不動産関連取引に関する情報を処理する不動
    産関連取引情報処理方法において、 不動産のリフォームを含む工事を行う工事業者について
    評価用情報の登録を受け付ける処理と、 前記通信ネットワーク経由で、前記評価用情報を所定の
    評価者へ提示するとともに、その評価者からの前記工事
    業者に対する評価の入力を受け付けることにより、前記
    工事業者の審査を支援する処理と、 前記審査に合格した前記工事業者を登録業者として登録
    する処理と、 不動産所有者を登録する処理と、 登録された前記不動産所有者と前記登録業者との間の折
    衝を、前記通信ネットワーク経由で仲介する処理と、 を含むことを特徴とする不動産関連取引情報処理方法。
18. 【請求項１８】 不動産案件ごとの不動産情報に含まれ
    る各要素について値の入力を受け付ける処理と、 不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産情報を、
    その所有者と対応付けて記憶する処理と、 利用者の類型ごとに、前記各要素の重みを設定するため
    の処理と、 前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた
    点数に変換する処理と、 指定された利用者の前記類型に対応する前記重みと、前
    記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値を計算
    する処理と、 前記クライアントシステムからの要求に応じ、前記通信
    ネットワーク経由で、前記評価値に基づいて前記不動産
    情報を提供する処理と、 前記審査に合格した前記工事業者を、不動産のどのよう
    な要素を工事対象とするかの情報と対応付けて登録業者
    として登録する処理と、 前記不動産情報から前記点数が低い要素を所定の基準に
    基づいて抽出する処理と、 抽出された要素に対応する登録業者又はその不動産情報
    に対応する前記所有者の少なくとも一方に対し、他方に
    関する情報を前記通信ネットワーク経由で提供する処理
    と、 を含むことを特徴とする請求項１７記載の不動産関連情
    報処理方法。
19. 【請求項１９】 登録された所定の評価者から前記通信
    ネットワーク経由で、前記各登録業者について評価の入
    力を受け付ける処理と、 入力された前記各評価が所定の下限に至った場合、前記
    登録を抹消するための処理と、 を含むことを特徴とする請求項１７又は１８記載の不動
    産関連取引情報処理方法。
20. 【請求項２０】 通信ネットワークを介して接続される
    クライアントシステムからの要求に応じて、サーバシス
    テムとして不動産関連取引に関する情報を処理する不動
    産関連取引情報処理方法において、 出題対象となる不動産案件について、ヒントとなる情報
    と、回答すべき事項と、賞と、を表す懸賞の情報を前記
    通信ネットワーク経由で前記クライアントシステムに提
    供する処理と、 前記クライアントシステムから前記通信ネットワーク経
    由で前記懸賞への応募を受け付ける処理と、 を含むことを特徴とする不動産関連取引情報処理方法。
21. 【請求項２１】 コンピュータを制御することにより、
    通信ネットワークを介して接続されるクライアントシス
    テムからの要求に応じて、サーバシステムとして不動産
    関連取引に関する情報を処理させる不動産関連取引情報
    処理用ソフトウェアにおいて、 そのソフトウェアは前記コンピュータに、 不動産案件ごとの各要素について値の入力を受け付けさ
    せ、 不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産情報を記
    憶させ、 利用者の類型ごとに、前記各要素の重みを設定させ、 前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた
    点数に変換させ、 指定された利用者の前記類型に対応する前記重みと、前
    記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値を計算
    させ、 前記通信ネットワーク経由で、前記クライアントシステ
    ムからの要求に応じ、前記評価値に基づいて前記不動産
    情報を提供させることを特徴とする不動産関連取引情報
    処理用ソフトウェア。
22. 【請求項２２】 コンピュータを制御することにより、
    通信ネットワークを介して接続されるクライアントシス
    テムからの操作に応じて、サーバシステムとして不動産
    関連取引に関する情報を処理させる不動産関連取引情報
    処理用ソフトウェアにおいて、 そのソフトウェアは前記コンピュータに、 不動産のリフォームを含む工事を行う工事業者について
    評価用情報の登録を受け付けさせ、 前記通信ネットワーク経由で、前記評価用情報を所定の
    評価者へ提示するとともに、その評価者からの前記工事
    業者に対する評価の入力を受け付けることにより、前記
    工事業者の審査を支援させ、 前記審査に合格した前記工事業者を登録業者として登録
    させ、 不動産所有者を登録させ、 登録された前記不動産所有者と前記登録業者との間の折
    衝を、前記通信ネットワーク経由で仲介させることを特
    徴とする不動産関連取引情報処理用ソフトウェア。
23. 【請求項２３】 前記ソフトウェアは前記コンピュータ
    に、 不動産案件ごとの不動産情報に含まれる各要素について
    値の入力を受け付けさせ、 不動産案件ごとに前記各要素の値を含む不動産情報を、
    その所有者と対応付けて記憶させ、 利用者の類型ごとに、前記各要素の重みを設定させ、 前記要素ごとの前記各値を、各値に予め対応付けられた
    点数に変換させ、 指定された利用者の前記類型に対応する前記重みと、前
    記点数とに基づいて前記不動産案件ごとの評価値を計算
    させ、 前記クライアントシステムからの要求に応じ、前記通信
    ネットワーク経由で、前記評価値に基づいて前記不動産
    情報を提供させ、 前記審査に合格した前記工事業者を、不動産のどのよう
    な要素を工事対象とするかの情報と対応付けて登録業者
    として登録させ、 前記不動産情報から前記点数が低い要素を所定の基準に
    基づいて抽出させ、 抽出された要素に対応する登録業者又はその不動産情報
    に対応する前記所有者の少なくとも一方に対し、他方に
    関する情報を前記通信ネットワーク経由で提供させるこ
    とを特徴とする請求項２２記載の不動産関連情報処理用
    ソフトウェア。
24. 【請求項２４】 コンピュータを制御することにより、
    通信ネットワークを介して接続されるクライアントシス
    テムからの要求に応じて、サーバシステムとして不動産
    関連取引に関する情報を処理させる不動産関連取引情報
    処理用ソフトウェアにおいて、 そのソフトウェアは前記コンピュータに、 出題対象となる不動産案件について、ヒントとなる情報
    と、回答すべき事項と、賞と、を表す懸賞の情報を前記
    通信ネットワーク経由で前記クライアントシステムに提
    供させ、 前記クライアントシステムから前記通信ネットワーク経
    由で前記懸賞への応募を受け付けさせることを特徴とす
    る不動産関連取引情報処理用ソフトウェア。