JP2004272372A - 賃貸住宅の改造管理システム - Google Patents

Abstract

【課題】賃貸住宅の建設、運用、改造、建物管理、入居者募集等の長期間にわたる包括的な経営管理を、各賃貸住宅固有の状況に応じてサポートすることにより、長期的、包括的な改造管理を行うことを可能にし、賃貸住宅経営の収益性を高く安定したものにする改造管理システムを提供する。
【解決手段】オーナー側装置及び入居者側装置と通信可能なサーバ装置であって、オーナー情報データベースと、入居者情報データベースと、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、前記入居者情報データベースに含まれる入居者に関する情報を管理する入居者情報管理手段と、前記オーナーの所有する賃貸住宅の物件について改造プランを作成する改造管理手段と、を備えたサーバ装置を含んだ改造管理システム。
【選択図】 図２

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、ネットワークを通じて経営管理される賃貸住宅の改造を管理するシステムに関し、特に、入居者及びオーナー双方の希望に適った改造を行うことを可能にし、かつ、オーナーにとっては投資効果が高く投資リスクが低減された改造が行えるよう計画することが可能な改造管理システムに関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
賃貸住宅の経営は数十年にわたるものであり、その間には、入居者が多数入れ替わる一方で、建物の経年劣化に対処し、流行の生活様式に即した住居とするために、修繕、改装、増改築等を適宜行っていく必要がある。
【０００３】
以下、本明細書中では、これらの修繕、改装、増改築等をまとめて「改造」と記載する。本発明に関して、改造とは主に、物件の改装や増改築、間取りの変更や模様替えを行うこと、壁や床や天井の断熱性を高めたり、遮音性を高めたりすること、並びに、台所や浴室の器具や仕上げを変更することなどを含んでいるものとする。
【０００４】
通常、賃貸住宅のオーナーは、退居があった後に、次の入居者を募集する前に、通常行う修繕に加えて各種の改造を行うことができる。劣化した部分を修繕するとともに、その時々の賃貸住宅ニーズに合致した物件に改造することにより、次の入居者の募集が行いやすくなる。
【０００５】
改造を行おうとする賃貸住宅オーナーは、流行の生活様式やその地域の賃貸住宅ニーズを調査し、物件価値を最大限に高めるような改造を行おうとする。この調査は、専門誌等を情報源としたり、専門家に相談したりして行うこともできる。
【０００６】
しかしながら、より確実な方法は、その物件に住むことを実際に検討している入居候補者に、どのような改造を行うのが望ましいかを直接尋ねることである。例えば、改造前に物件の場所、広さ、家賃等の一定の情報を情報誌やＷＥＢサイトなどに掲載して入居候補者を募集し、具体的にどのような改造を行うかについては、入居候補者と折衝して決定するという方法をとることができる。
【０００７】
これにより、オーナーにとっては、改造は行ったが物件に借り手がつかないといった状況を回避することができ、借り主にとっては、ある程度自分の希望通りに改造が施された物件に入居することができることになる。
【０００８】
特許文献１は、上記のような形態の入居者募集をインターネット上のＷＥＢサーバにおいて行うことができるテナント仲介システムを開示している。このシステムでは、貸し主側は建築物の立地条件及びリフォーム形態の募集情報を、借り主側は希望する立地条件及びリフォーム形態の希望情報を、それぞれインターネット上の情報サイトに掲載することを特徴としている。これにより、貸し主は希望する入居候補者を、借り主は希望する物件を、それぞれ検索し仲介依頼することができ、貸し主及び借り主は、リフォーム形態に関してより詳細な条件の折衝を個別に行うことができるようになっている。
【０００９】
【特許文献１】
特開２００２−３０４５３９号公報。
【００１０】
【発明が解決しようとする課題】
上記のような改造を行うと、建物の状態及び価値は当然変動する。賃貸住宅オーナーは、長期にわたって自己の物件の状態及び価値の変動を把握しながら経営を行わなければならない。
【００１１】
しかしながら、上記したように、入居者を惹きつけることだけを目的として、計画性に乏しい一貫性のない改造を繰り返し行っていると、物件価値を正確に把握し管理することができなくなってしまい、結局、賃貸住宅経営トータルでの収益性を確保できなくなる。
【００１２】
また、賃貸住宅オーナーは、毎回の改造にかかる費用とそれによる物件価値の変動をその時点では容易に把握できるものの、より長期的な物件価値の変動、リスクなどを的確に把握する手段は有していない。
【００１３】
従来は、賃貸住宅を最初に建設した建設サービス業者、改造を行う工事業者、賃貸住宅の管理を代行する不動産管理業者、物件を仲介する不動産仲介会社等は、それぞれ、別個として賃貸住宅経営に関する業務を請け負うのみであり、賃貸住宅オーナーは、自己の所有する物件の改造に関して長期的、包括的な管理を行うことが困難であった。
【００１４】
したがって、本発明は、このような実情に鑑み、賃貸住宅の建設、運用、改造、建物管理、入居者募集等の長期間にわたる包括的な経営管理を、各賃貸住宅固有の状況に応じてサポートすることが可能なシステムにより、長期的、包括的な改造管理を行うことを可能にし、賃貸住宅経営の収益性を高く安定したものにする改造管理システムを提供しようとするものである。
【００１５】
【課題を解決するための手段】
上記解決課題に鑑みて鋭意研究の結果、本発明者は以下のような構成を有する改造管理システムに想到した。
【００１６】
本発明は、オーナー側装置及び入居者側装置と通信可能なサーバ装置であって、オーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を含んだオーナー情報データベースと、入居者に関する情報を含んだ入居者情報データベースと、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、前記入居者情報データベースに含まれる入居者に関する情報を管理する入居者情報管理手段と、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件について改造プランを作成する改造管理手段と、を備えたサーバ装置を含んでいることを特徴とする改造管理システムを提供するものである。
【００１７】
ここで、「入居者」とは、本発明のシステムにおいてオーナー所有の賃貸住宅に実際に入居している者のみならず、本システムの利用者であってオーナー所有の賃貸住宅への入居を考えている入居希望者、入居候補者等をも含んでいるものとする（以下、本明細書中において同じ）。
これにより、オーナーが所有する物件各個に応じた改造プランを作成することができる。
【００１８】
本発明において、前記サーバ装置は、入居者が、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件を検索し閲覧することを可能にする物件情報検索手段をさらに備えており、前記物件情報検索手段は、前記物件について作成されている改造プランを入居者に表示することを特徴とする。
【００１９】
また、前記サーバ装置は、入居者による、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件に対する入居申し込みを受け付ける入退居管理手段をさらに備えていることを特徴とする。
これにより、オーナーが賃貸したい物件の情報を入居者に提示することができ、オーナー及び入居者間での賃貸契約を効率的に仲介することができる。
【００２０】
本発明において、前記改造管理手段は、入居者による前記物件への入居申し込みとともに、前記改造プランの実施の申し込みを受け付けることを特徴とする。
これにより、本発明のシステムにより作成した改造プランを入居者は容易に利用することができるようになる。
【００２１】
本発明において、前記改造管理手段は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件に関する情報に基づいて、前記改造プランの実施にかかる費用、及び物件価値の変動を計算することを特徴とする。
これにより、改造プランを実施しようとする入居者は、その費用及び効果を的確に知ることができるようになる。
【００２２】
本発明において、前記改造管理手段は、前記入居者情報データベースに含まれる入居者の住居に対する志向に関する情報に基づいて、前記改造プランを作成することを特徴とする。
これにより、入居者のニーズにより適応した内容の改造プランを作成し提供することが可能となる。
【００２３】
本発明において、前記入退居管理手段は、入居者による、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件からの退居申し込みを受け付け、前記改造管理手段は、前記退居申し込みを受け付けたときに、前記入居者が入居時に改造プランを実施している場合には、前記物件の改造プランにかかる部分の査定を行うことを特徴とする。
【００２４】
前記物件の改造プランにかかる部分の査定は、該改造プランにかかる部分の現在の価値を査定することと、該改造プランにかかる部分を撤去する費用を査定することとを含んでいることを特徴とする。
これにより、改造プランを実施して入居した入居者が退居する場合にも、オーナーは当該改造にかかる部分の状態及び価値を正確に把握することが可能となる。
【００２５】
本発明において、前記サーバ装置は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に基づいて、経営情報を提供する経営情報提供手段をさらに備えていることを特徴とする。
これにより、オーナーは自己の賃貸物件に関して詳細な情報を適宜入手することができるので、長期的かつ包括的な賃貸住宅経営を行うことが可能となる。
【００２６】
本発明において、前記サーバ装置は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報についての専門家による情報を提供する専門家情報提供手段をさらに備えていることを特徴とする。
【００２７】
これにより、オーナーは必要に応じて各種専門家に相談、鑑定等を依頼することができる。各種専門家はオーナー情報データベースの所定の情報にアクセス可能なので、この情報に基づいてオーナーに的確なサービスを行うことができる。
【００２８】
本発明において、前記オーナー情報データベースは、オーナー自身に関するオーナー属性情報と、オーナーの所有する賃貸住宅に関する建物属性情報と、オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件に関する物件属性情報と、オーナーの所有する賃貸住宅の収益に関する建物収益情報と、オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件の収益に関する物件収益情報と、を含んでいることを特徴とする。
【００２９】
尚、上記において、改造プランの実施にかかる費用及び物件価値の変動の計算、入居者の住宅に関する志向に基づいた改造プランの作成、改造プランにかかる部分の現在の価値及び撤去費用の査定、並びに賃貸住宅に関する情報に基づいた経営情報の提供にあたっては、本発明の改造管理システムの各構成部分の機能が自動的に実施できるように、算定式、評価基準、判断基準などが予めプログラムされているものとする。また、これらの実施にあたっては、建設サービス業者、改造工事業者、各種専門家、オーナーなどが手動により一定の作業を行う半自動的な実施方式を採用することもできる。
【００３０】
【発明の実施の形態】
以下、添付図面を参照しながら、本発明の実施の形態を詳細に説明する。
図１〜図１６は発明を実施する形態の一例であって、図中、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成は同様であるものとする。
【００３１】
［第１実施形態］
［１］ 改造管理システムの全体構成
図１は、本発明の第１実施形態にかかる改造管理システムの構成を概略的に示す図である。
図１において、本実施形態の改造管理システムは、１以上の賃貸住宅オーナー側装置１１１〜１１３と、１以上の入居者側装置１２１〜１２３と、建設サービス業者側装置１０１と、各種専門家１３１〜１３５と、改造工事業者１４０とから構成されている。尚、本明細書において、「入居者」には実際には未だ入居していない入居希望者、入居候補者等も含まれるものとする。
【００３２】
建設サービス業者側装置１０１は、データベースシステムを備えたサーバ機として構成している。オーナー側装置１１１〜１１３及び入居者側装置１２１〜１２３は、インターネットを通じて建設サービス業者側装置１０１と通信可能なネットワークインターフェイスを備えた一般的なパーソナルコンピュータ等で構成している。
【００３３】
本実施形態において、建設サービス業者側装置１０１とオーナー側装置１１１〜１１３及び入居者側装置１２１〜１２３のそれぞれとは、インターネット上でＴＣＰ／ＩＰ等のプロトコルを利用してサーバ・クライアント形式で通信を行うものとする。
【００３４】
また、建設サービス業者側装置１０１と、各種専門家１３１〜１３５及び改造工事業者１４０のそれぞれとは、様々な通信形態により通信できるものとする。例えば、これらの各種専門家１３１〜１３５及び改造工事業者１４０それぞれが保有する装置と建設サービス業者側装置１０１とを通信回線で接続してもよいし（オーナー側装置１１１〜１１３及び入居者側装置１２１〜１２３との通信と同様、インターネットを通じた接続でもよい）、あるいは、各種専門家１３１〜１３５及び改造工事業者１４０が建設サービス業者側装置１０１に対して直接、情報の入出力等の操作を行うように構成してもよい。
【００３５】
図２は、本実施形態の建設サービス業者側装置１０１の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。
図２において、本実施形態の建設サービス業者側装置１０１は、入居者情報データベース２００、オーナー情報データベース２０１、ＤＢＭＳ（データベース管理システム）２０２、制御部２０３、ネットワークインターフェイス２０４、表示画面生成手段２０５、オーナー認証手段２０６、オーナー情報管理手段２０７、経営情報提供手段２０８、専門家情報提供手段２０９、入居者認証手段２１１、入居者情報管理手段２１２、物件情報検索手段２１３、入退居管理手段２１４、入居者情報閲覧手段２１５及び改造管理手段２３０を含んで構成されている。
【００３６】
入居者情報データベース２００は、本システムに登録している入居者に関する情報として、入居者自身に関する情報、入居者が本システムを利用して賃貸住宅に入居した履歴に関する情報、入居者の信用情報などを記憶している。
【００３７】
オーナー情報データベース２０１は、本システムを利用する賃貸住宅オーナーに関する情報として、オーナー自身に関する情報、オーナーが所有する建物及び物件に関する情報、当該建物及び物件の経営上必要な情報などを記憶している。
【００３８】
尚、図２では、入居者情報データベース２００及びオーナー情報データベース２０１を別個のものとして含むシステムの構成例を示しているが、これらを１つのデータベースにまとめてもよい。後述する本実施形態の改造管理システムの各種機能は、これらのデータベース内の情報に基づいて実現されるものである。
【００３９】
ＤＢＭＳ（データベース管理システム）２０２は、入居者情報データベース２００及びオーナー情報データベース２０１を管理及び操作するためのソフトウェアであり、一般的なリレーショナル型のＲＤＢＭＳを用いることができる。
【００４０】
制御部２０３は、建設サービス業者側装置１０１の各構成部分の動作を制御し、各構成部分からの要求に応じて所定の処理を行い、各構成部分間でのデータ通信を管理する。具体的には、ＣＰＵ、ＭＰＵ等の処理演算装置と、扱うデータを格納するためのメモリとを備えている。また、後述する本実施形態の建設サービス業者側装置１０１の各種機能を実現するための制御用プログラムを予め記憶したＲＯＭ等を備えているものとする。
【００４１】
ネットワークインターフェイス２０４は、インターネット等のネットワークを通じてオーナー側装置や入居者側装置等の外部の装置と通信を行うためのインターフェイスである。具体的には、上記したように、インターネット上でＴＣＰ／ＩＰを利用して通信を行うためのＴＣＰ／ＩＰソフトウェアを備えたモデム、ネットワークアダプタ等を用いて構成する。
【００４２】
表示画面生成手段２０５は、オーナー側装置や入居者側装置等の建設サービス業者側装置１０１に対するクライアントとして通信を行う装置において表示する表示画面を生成する。本実施形態では、後述するように、クライアント装置はＷＥＢブラウザ等の表示画面を通じて建設サービス業者側装置１０１と通信を行うので、表示画面生成手段２０５は、表示画面をＨＴＭＬ文書として生成する。
【００４３】
オーナー認証手段２０６は、オーナー側装置からのアクセスに対して、オーナーのユーザＩＤ及びパスワード等に基づいてアクセス認証を行う。オーナーは、本システムを利用するために予めユーザ登録をしており、このユーザ登録情報はオーナー情報データベース２０１において記憶し管理している。したがって、オーナー認証手段２０６は、オーナー情報データベース２０１を参照して、本システムにアクセスしてきたオーナーに対してアクセス認証を行うことができる。
【００４４】
オーナー情報管理手段２０７は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている各種情報に対して、読み取り、書き換え、削除等を行う操作を管理する。後述する本実施形態の建設サービス業者側装置１０１の各種機能のうち、オーナー情報データベース２０１内のデータに対する取得、追加、更新、削除等の操作は、オーナー情報管理手段２０７により行うものとする。
【００４５】
経営情報提供手段２０８は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている各種情報に基づいて、所定の計算及びデータ処理等を行うことにより、オーナーにとって経営上有用となるような情報を作成し提供する。
【００４６】
専門家情報提供手段２０９は、オーナーの賃貸住宅経営について各種専門家２２０による情報を提供するためのものである。例えば、専門家情報提供手段２０９は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている所定の情報を各種専門家２２０に提示し、当該情報に対する各種専門家２２０の判断、評価、提案、アドバイス等とコメントを受け取って、これをオーナー側装置又は入居者側装置に提供するように構成することができる。
【００４７】
尚、上記したように、専門家情報提供手段２０９と各種専門家２２０との間の通信手段２２１はどのようなものであってもよい。例えば、各種専門家２２０がオーナー情報データベース２０１を直接操作してコメント等の情報を入力するようにしてもよいし、あるいは各種専門家２２０側装置を設けるとともに、インターネットを通じて必要な情報を送受信するような形態をとることも可能である。
【００４８】
入居者認証手段２１１は、入居者側装置からのアクセスに対して、入居者のユーザＩＤ及びパスワード等に基づいてアクセス認証を行うものであり、入居者情報管理手段２１２は、入居者情報データベース２１０に記憶されている各種情報に対して、読み取り、書き換え、削除等を行う操作を管理するものである。尚、入居者認証手段２１１及び入居者情報管理手段２１２は、それぞれ、オーナー認証手段２０６及びオーナー情報管理手段２０７と同様に構成することができる。
【００４９】
物件情報検索手段２１３は、本システムにアクセスした入居者が、オーナー情報データベース２０１に記憶されている各オーナーの所有物件を検索することを可能にするものである。
【００５０】
入退居管理手段２１４は、入居者がオーナー情報データベース２０１に記憶されている各オーナーの所有物件のうちいずれかに入居している場合に、当該賃貸契約に関する情報を管理するものである。
入居者情報閲覧手段２１５は、オーナー等が入居者情報データベース２００内の一定の情報を閲覧するためのものである。
【００５１】
改造管理手段２３０は、入居者情報データベース２００及びオーナー情報データベース２０１に記憶された情報に基づいて、オーナーの所有物件を改造するにあたって、改造の計画、予算見積もり、投資適格性判断、詳細設計、改造工事業者手配、工事費請求などの機能を実行することができる。これらの機能については、後に詳しく説明する。
【００５２】
［２］ オーナー情報データベースの構成
図３は、本実施形態の建設サービス業者側装置１０１に含まれるオーナー情報データベース２０１のデータベーススキーマを概略的に示す図である。
図３において、オーナー情報データベース２０１は、オーナー属性テーブル、建物属性テーブル、物件属性テーブル、建物収益テーブル、物件収益テーブル、建物管理テーブル、点検情報テーブルを含んでいる。
【００５３】
ここで、オーナー属性テーブルではオーナーＩＤが主キーであり、建物属性テーブル、建物収益テーブル、建物管理テーブル及び点検情報テーブルでは、建物ＩＤが主キーであり、物件属性テーブル及び物件収益テーブルでは、物件ＩＤが主キーである。それぞれのテーブルにおいて主キーを特定することにより、それに対応する情報が一意に得られるようになっている。
【００５４】
図４〜図１０は、上記各テーブルの具体的な構成例を示す図である。
図４に示すオーナー属性テーブルは、オーナーＩＤ（主キー）、オーナー名及びオーナー属性情報を含んでいる。オーナー属性情報には、例えば、ユーザＩＤ、パスワード、住所、銀行口座、電子メールアドレス、電話番号などの情報を含めるものとする。
【００５５】
図５に示す建物属性テーブルは、建物ＩＤ（主キー）、建物名、オーナーＩＤ及び建物属性情報を含んでいる。建物属性情報には、例えば、所在地、建物構造、設備、竣工時及び現在の建築図面・写真、管理責任者、部屋数、築年数、建築費用、メンテナンス費用などの情報を含めるものとする。
【００５６】
尚、本実施形態のシステムに利用する賃貸住宅の建物構造としては、鉄筋コンクリート構造、鉄筋鉄骨コンクリート構造、鉄骨造構造などの耐用年数の長いものが好ましい。さらには、建物構造が骨組部分のスケルトンと内装設備部分のインフィルとが分離可能なスケルトン・インフィル構造になっているのが好ましい。これにより、オーナーは自己の所有する賃貸住宅を容易に改造することができるようになる。
【００５７】
図６に示す物件属性テーブルには、物件ＩＤ（主キー）、物件名、建物ＩＤ及び物件属性情報を含んでいる。物件属性情報には、例えば、部屋番号、間取り、図面・写真、賃料、敷金・礼金、更新料、入居情報（借主に関する情報、借主が入居しているかどうか等）、設備、修繕、並びに部屋に通信回線を引き込んでいる場合にはその回線に対応するハブ又はルーターの支線番号などの情報を含めるものとする。また、上記同様、物件（部屋）単位においても、スケルトンとインフィルとが分離可能に造られており、部屋単位での改造を容易に行うことができるようになっているのが好ましい。
【００５８】
本実施形態の改造管理システムにより改造を行った場合には、特に、物件属性テーブルの物件属性情報において改造された内容に応じて情報が更新されることになる。
【００５９】
図７に示す建物収益テーブルには、建物ＩＤ（主キー）及び建物の収益に関する情報を含んでいる。建物の収益に関する情報としては、例えば、建設当初から現在までの建物価値、修繕、改修、増改築等にかかった費用、借入金、その他の損益額を月ごと又は年ごとに記憶しておくものとする。図７に示す例では、毎年１回建物価値を評価して記憶しており、修繕・改修については月単位で費用を計上しており、借入金については毎月返済しているが、本発明はこれに限定されるものではない。
【００６０】
図８に示す物件収益テーブルには、物件ＩＤ（主キー）と物件の収益に関する情報を含んでいる。物件の収益に関する情報としては、例えば、建設当初から現在までの賃料、敷金・礼金、更新料などによる収入額と、トラブル対応費（立ち退き料等）、賃貸契約仲介手数料、修繕費、その他諸経費等の支出額とを月ごとに記憶しておくものとする。
【００６１】
図９に示す建物管理テーブルには、建物ＩＤ（主キー）及び建物管理に関する情報を含んでいる。建物管理に関する情報としては、例えば、廊下、階段、エレベータ等の建物共用設備についての修繕、改修、メンテナンス、増改築等を行った履歴（実施日、実施内容、費用等）を記憶しておくものとする。
【００６２】
図１０に示す点検情報テーブルには、建物ＩＤ（主キー）及び建物の点検に関する情報を含んでいる。建物の点検に関する情報としては、例えば、郵便受けや電灯などの備品、ごみ集積所や駐車場・駐輪場などの施設について行われる掃除、補充、メンテナンスの履歴を記憶しておくものとする。図１０に示す例では、これらの点検行為を行った日付と点検者、点検内容及び費用を記憶している。尚、点検情報テーブルにおける点検者ＩＤについては外部の点検者テーブル（図示せず）を参照することができる。
【００６３】
尚、上記した本実施形態の改造管理システムにおけるオーナー情報データベース及び各テーブルの構成は一例であり、本発明はこれに限定されるものではない。本発明の実施にあたっては、従来知られたあらゆる技法により任意の構成を有するデータベースを構築し利用することができる。
【００６４】
［３］ 入居者情報データベースの構成
図１１は、入居者情報データベース２００に含まれる入居者属性テーブルの構成例を概略的に示す図である。入居者属性テーブルは、入居者ＩＤ（主キー）、入居者氏名、入居情報、入居履歴情報、入居者信用情報、その他の属性情報を含んでいる。
【００６５】
入居情報は、当該入居者が現在オーナー情報データベースに記憶されている物件に入居している場合には、その物件の物件ＩＤ等を格納している。また、入居履歴情報は、入居者が本システムに登録してから現在までの間、オーナー情報データベースに記憶されている物件に入居した履歴を格納している。
【００６６】
入居者信用情報は、入居者の支払能力に関する情報や、過去に家賃滞納等のトラブルがあったかどうかなどの情報を格納している。
その他の属性情報には、入居者のパスワード、住所、連絡先、勤務先、銀行口座などの情報が含まれるものとする。
【００６７】
［４］ 改造管理システムの利用形態
次に、上記のように構成された本実施形態の改造管理システムの利用形態について、具体例を挙げて説明する。
【００６８】
［４．１］ システムへのログイン
まず、本実施形態の改造管理システムを利用しようとするオーナー及び入居者は、オーナー側装置及び入居者側装置において、ＷＥＢブラウザ等を用い、インターネットを通じて建設サービス業者側装置にアクセスする。本実施形態の改造管理システムに予めユーザ登録している場合には、ユーザＩＤ及びパスワードによりシステムにログインする。ユーザ登録をしていなければ、ユーザ登録を行う画面を表示させることができる。
【００６９】
［４．２］ 改造後入居の申し込み
図１２に示すフロー図を参照しながら、入居者が本実施形態の改造管理システムを利用して、所望の物件に改造後入居する場合の処理について説明する。
入居者は、入居者認証手段２１１の認証を受けて本システムにログインした後、本システムに登録されている賃貸物件に関して、物件情報の検索を行うことができる。物件情報の検索は、物件情報検索手段２１３により、入居者が希望する条件に合致する物件をオーナー情報データベース２０１から検索することにより行う。
【００７０】
検索条件としては、立地条件、間取り、賃料、各種設備などの一般的な条件のほか、本実施形態では、改造に関する検索条件も指定することができる。あるいは、物件の改造前の状態と改造後の状態のいずれかが検索条件に合致する物件を検索できるようにしてもよい。
【００７１】
物件情報検索手段２１３は、入居者側装置において検索結果を表示させる。図１３は、この検索結果を表示する画面の構成例を示す。図１３において、画面上には、入居者が検索した条件に合致する物件について、立地条件、間取り、賃料、各種設備などの情報が表示されている。当該物件に改造プランが開設されている場合には、さらに、改造プランの表示を行うことができるようになっている。図１３に示す画面において、入居者は、「改造プランを表示する」欄から改造プランＡ〜Ｃを選択して画面に表示させることができる。
【００７２】
図１４は、上記において改造プランＡを表示する画面の構成例を示す図である。改造プランＡは、ＤＫ（ダイニングキッチン）とこれに隣接する洋室との間の間仕切りを取り除いて、リビングルームを含んだＬＤＫとする改造を行うものである。図１４に示す画面には、改造後の物件仕様や図面とともに、改造内容、改造費用の見積り及び改造工期の見積もりが表示されている。これらの情報は、改造プラン開設時に予め算定し記憶しておくものとする。
また、図示しないが、他の改造プランの例としては、キッチンを改装したプランＢや、収納スペースのレイアウトを変更したプランＣなどが表示される。
【００７３】
尚、上記の例では、オーナー及び建設サービス業者側において当初３つの改造プランを開設し入居者を募集する形態としているが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、入居者が自分で作った改造プランを当該物件に実施して入居することを受け付けるようにしてもよい。この場合には、入居者が画面上で当該物件をカスタマイズして出来上がった改造プランを、本システムを通じてオーナーに送信するような構成をとることができる。オーナーは、この申し込みを受け入れるか、あるいは却下するか任意に決定することができる。
【００７４】
これらの画面を見た入居者は、当該物件に入居を申し込むことができる。入居の申し込みにあたっては、現状のままで入居することを申し込むこともできるし、いずれかの改造プランによる改造を行った後に入居することを申し込むこともできる。
【００７５】
本システムにおいて、入居者による当該物件への入居を申し込みは、入退居管理手段２１４により処理される。ここで、上記入居の申し込みが現状のままでの入居を希望するものであれば、入退居管理手段２１４は、当該物件のオーナーに入居申し込みがあったことを送信する。この入居申し込みを受信したオーナーは、本システムにアクセスし、入居者情報閲覧手段２１５により申し込みをした入居者の情報を閲覧することができる。以後は、オーナー及び入居者間で連絡を取り合い、賃貸契約を締結することができる。
一方、入居者が改造後入居の申し込みをした場合には、上記の入退居管理手段２１４による処理に加えて、改造管理手段２３０により以下の処理が行われる。
【００７６】
改造管理手段２３０は、改造後入居の申し込みを受理すると、選択された改造プランに従って当該物件を改造するための詳細な設計を行う。この詳細設計は、改造後の物件の完成イメージや各詳細部分の仕様、予算などに関するものであり、改造プランを作成するときに必要なデータを予め設定しておくのが好ましい。
【００７７】
改造管理手段２３０は、上記詳細設計を入居者側装置に提示する。入居者は、これを確認し、変更又は調整の必要がある場合には、その旨を建設サービス業者側装置に送信する。改造管理手段２３０は、変更又は調整の要望を受信すると、オーナー側装置又は改造工事業者１４０に当該要望を転送し、改造プランの変更又は調整が可能かどうかを問い合わせる。変更又は調整が可能である場合には、当該変更又は調整後の詳細設計を再度入居者側装置に送信し、入居者の承認を促す。
【００７８】
入居者が改造プランの詳細設計を承認すると、改造工事業者に改造工事の実施を依頼する。この依頼は、図１に示す建設サービス業者側装置１０１から改造工事業者１４０に対してネットワークを通じて送信してもよいし、建設サービス業者がＦＡＸ等により送信してもよい。
【００７９】
改造工事が完了すると、入退居管理手段２１４により、オーナー及び入居者間での賃貸契約を締結する。入居者が入居を開始すると、賃料、敷金・礼金とともに改造工事費用が支払われる。これに伴い、建設サービス業者側装置では、入退居管理手段２１４、改造管理手段２３０及びオーナー情報管理手段２０７により、オーナー情報データベース２０１に記憶されている当該物件に関する情報を更新する。具体的には、物件属性テーブル及び物件収益テーブルにおいて、改造工事による物件価値や設備の変更、賃料の変更、入居が開始したこと、賃料、敷金・礼金が支払われたことなどを記憶する。また、入居者情報管理手段２１２により、入居者情報データベース２００において、入居者属性テーブルの入居情報等を更新する。
【００８０】
尚、改造管理手段２３０は、各物件において開設している改造プランについて、入居者が採用するパターンの集計を取り、入居者からの調整又は変更の要望、提案、クレーム等を取りまとめて、これらのデータをオーナー及び改造工事業者にフィードバックすることができるようになっている。これにより、オーナーは、より入居者のニーズに合致した改造プランを用意できるように見直しを行うことができる。
【００８１】
［４．３］ 改造プランの作成・提示
次に、図１５に示すフロー図を参照しながら、本実施形態の改造管理システムにおいて、物件に改造プランを開設する場合の処理について説明する。本システムにおいて、改造プランの開設は、オーナーによる改造プラン開設依頼を受けて行うものであってもよいし、建設サービス業者がオーナーに提案して行うものであってもよい。あるいは、建設サービス業者側装置において、所定の条件（空室であること、改造可能な部分があること、収益性改善の見込みがあることなど）を満たしている物件について自動的に改造プランを作成しオーナーに提案するような形態をとることもできる。
【００８２】
改造プランの作成にあたって、改造管理手段２３０は、オーナー情報データベース２０１に記憶されている物件データと、予め準備してある入居者の志向データとに基づいて、物件の改造プランを作成する。
【００８３】
物件データとしては、物件属性テーブルに記憶されている建築図、設備図、構造図などの図面を含んだ情報である。この情報により、物件に対してどのような改造がいくらの費用で実施可能かを判断することができる。
【００８４】
入居者の志向データは、本システムにユーザ登録している入居者に対してアンケートを行った結果から作成し、入居者情報データベース２００に記憶しておくことができる。あるいは、建設サービス業者が雑誌や専門誌から得た情報を直接入力するものであってもよい。入居者志向データは、例えば、世代別、エリア別、男女別などでどのような改造が好まれているか、どの程度の費用であれば利用されやすいかなどの判断をすることができる。
【００８５】
改造管理手段２３０は、これらのデータに基づいて、間取り変更、仕様変更、設備変更、家具変更などの改造プランを予算とともにシミュレートする。好ましくは、上記の建築図、設備図、構造図などから改造工事完成イメージなどを作成する。
【００８６】
改造管理手段２３０は、さらに、オーナー情報データベース２０１に記憶されている物件情報に基づいて、上記の改造プランの収益性、入居期間見込み等をシミュレートした投資対効果検証データを作成する。
【００８７】
改造管理手段２３０は、作成した改造プランの内容と投資対効果検証データとをオーナー側装置に送信し、オーナーに改造プラン開設の是非の判断を促す。オーナーは、改造プランに調整が必要であると考える場合には、建設サービス業者側装置に対して所定の調整を行うように指示することができる。例えば、改造容、工費、賃料等の設定について調整を行うことが考えられる。
【００８８】
オーナーが改造プランを承認すると、改造管理手段２３０は、当該改造プランに関する情報をオーナー情報データベース２０１の当該物件の物件属性テーブルに追加するとともに、入居者等が物件情報検索手段２１３により当該物件を閲覧したときには、図１３に示すように、改造プランの提示を行うことができるように設定する。
【００８９】
［４．４］ 退居時の処理
次に、図１６に示すフロー図を参照しながら、上記のように、本システムを利用して改造後入居した入居者が退居するときの処理について説明する。
【００９０】
入居者は、本システムにより建設サービス業者側装置にアクセスし、退居の申し込みを行う。入居者による退居の申し込みを受けると、入退居管理手段２１４は、オーナーに当該申し込みを通知する。
【００９１】
また、当該物件において入居時に改造が行われている場合には、改造管理手段２３０は、オーナー情報データベースの物件属性テーブル等に記憶されている改造部分に関する情報に基づいて、改造部分の査定を行う。査定の内容は、現在の入居者が退居後も改造部分を継続使用できるかどうかを判断することや、現在の市場ニーズ及び経年劣化を考慮に入れて改造部分の価値を査定することや、市場ニーズと対比して改造部分が現在でも入居候補者に対して魅力のあるものであるかどうかなどを判断するものである。
【００９２】
改造管理手段２３０は、さらに、これらの査定内容に基づいて、経営上の判断を作成する。経営上の判断とは、改造部分を継続使用／撤去した場合の賃料等の再検討、今後の賃貸経営にける収益予測モデルのシミュレーション、改造部分にかかる修繕費用又は撤去費用の見積もりなどを行うことをいうものとする。
【００９３】
入退居管理手段２１４は、退居申し込みの通知とともに、上記改造部分の査定及び経営上の判断をオーナーに提示する。オーナーはこれらの情報をもとに、改造部分を継続使用するかどうかの判断を行い、建設サービス業者側装置に指示を行う。
【００９４】
オーナーが改造部分を継続使用する場合には、改造管理手段２３０により入居者が支払った改造工事費から改造部分の現在の価値を差し引いた差額を算出し入居者に支払いを行う。改造部分を撤去する場合には、改造管理手段２３０により撤去費用を算出し入居者に請求する。
【００９５】
その他、退居に関して行う通常の処理（敷金返金、修繕費の計算及び請求等）は、入退居管理手段２１４により行うものとする。退居処理が全て完了すると、入退居管理手段２１４は、オーナー情報データベース２０１及び入居者情報データベース２００において必要なデータ更新作業を行うものとする。
【００９６】
［４．５］ 改造管理システムの他の機能
上記において本実施形態の改造管理システムの利用形態について説明したが、本システムでは改造管理以外にも、賃貸住宅経営に関する様々な処理を行うことができるようになっており、オーナー及び入居者は、上記改造管理システムとともにこれらの機能を活用することにより、より付加価値の高いサービスを受けることができる。以下に、各機能を簡単に説明する。
【００９７】
［４．５．１］ 建築情報の表示
オーナーは自己の所有する建物の建築情報を表示させることができる。この建築情報としては、建物の所在地、設備、図面・写真、竣工時及び現在の建築図面、管理責任者、部屋数、築年数、修繕改築履歴、建築費用、メンテナンス費用などの情報を表示させることができる。また、これらのうち一定の情報については、当該建物内の物件ごとに表示させることもできる。これらの情報は、図２に示す経営情報提供手段２０８がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータをもとに編集し表示するものとする。
【００９８】
また、本システムの経営情報提供手段２０８は、上記各情報を単に表示させるのみならず、上記各情報に基づいた付加価値情報を表示させることもできる。例えば、上記建築情報に基づいて建物の劣化、損耗等に関する技術的評価を含んだエンジニアリング・レポートを表示することができる。このエンジニアリング・レポートは、経営情報提供手段２０８が所定の評価基準に従って上記各情報から作成するものであってもよいし、あるいは専門家情報提供手段２０９により各種専門家（特に、建築士などのエンジニアリング専門家）２２０が上記各情報に基づいて提供するものであってもよい。
【００９９】
オーナーは、このエンジニアリング・レポートを参照して、マンションＡの現在の状態を把握するとともに、修繕、メンテナンス、改装、改築等を行うかどうか判断することができる。
【０１００】
さらに、当該表示画面において、オーナーは、経営の実情に合わせて上記情報を追加、更新、削除等することができるものとする。この操作は、オーナー情報管理手段２０７がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータに対して所定の操作を行うことにより実行される。
【０１０１】
［４．５．２］ 経営情報の表示
オーナーは自己の所有する建物について経営情報を表示させることができる。この経営情報としては、当該建物の収支・損益及び経費等に関する情報、並びに当該建物内の物件ごとの収支・損益及び経費等に関する情報を表示させることができる。これらの情報は、経営情報提供手段２０８がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータをもとに編集し表示するものとする。
【０１０２】
また、本システムの経営情報提供手段２０８は、上記各情報を単に表示させるのみならず、上記各情報に基づいた付加価値情報を表示させることもできる。例えば、ある建物について、あるいはその建物内の各物件について、建築時から現在までの財務状況を連続的に表示することができる。具体的には、損益計算書、貸借対照表等の財務諸表を編集し表示したり、時間軸にそった各種収支グラフを生成し表示したりすることができる。
【０１０３】
また、本システムの経営情報提供手段２０８は、上記付加価値情報に加えて、オーナーが所有する建物の経営状況についての評価を含むデューディリジェンス・レポートを作成し表示することができる。このデューディリジェンス・レポートは、各種専門家（特に、会計士、不動産鑑定士など）２２０が上記各情報に基づいて判断した当該建物の経営評価であり、専門家情報提供手段２０９により各種専門家２２０から受け取った情報を元に作成されるものである。オーナーは、このデューディリジェンス・レポートを参照して、当該建物の現在の経営状態を把握し、今後の経営方針の参考とすることができる。
【０１０４】
さらに、当該表示画面において、オーナーは、経営の実情に合わせて上記情報を追加、更新、削除等することができるものとする。この操作は、オーナー情報管理手段２０７がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータに対して所定の操作を行うことにより実行される。
【０１０５】
［４．５．３］ 建物管理情報の表示
オーナーは、自己が所有する建物の管理情報を表示させることができる。この建物管理情報としては、建物の共用部分（エレベータ、階段、廊下、玄関、消火用具等の設備）の管理、点検、改修、修繕、各種メンテナンスに関する情報を表示させることができる。これらの情報は、経営情報提供手段２０８がオーナー情報データベース２０１に記憶されているデータをもとに編集し表示するものとする。
【０１０６】
通常、上記の建物管理作業は、オーナー又は建設サービス業者が管理を委託している不動産管理会社等が行うものであるが、例えば、建物管理作業を行った不動産管理会社等からの報告（請求明細など）を受け取ったオーナーが本システムにアクセスして、当該作業内容、作業日、費用等を入力するようにすればよい。あるいは、不動産管理会社等にも本システムへのアクセス権を設定しておき、建物管理作業を行ったときには、本システムにアクセスして作業内容、作業日、費用等を入力するようにしてもよい。
【０１０７】
オーナーは、本システムにアクセスすることにより、賃貸経営している建物の管理、点検、改修、修繕、各種メンテナンスに関する建物管理情報をいつでも参照することができるので、迅速かつ的確に建物管理を行うことができる。
【０１０８】
［４．５．４］ 事業提案の表示
オーナーは、自己の所有する建物の賃貸経営に関して、建設サービス業者による事業提案を表示させることができる。この事業提案とは、本システムにおいて蓄積されている上記の建築情報、経営情報及び建物管理情報、並びに市場の状況、流行、経済状況、行政法規等を総合的に判断して、今後の賃貸事業展開にあたっての具体的な提案を表示するものである。例えば、ワンルームよりも１ＬＤＫ以上の部屋の方が需要が高い、家賃を相場に合わせて値下げした方がよい、金利のより安い融資が利用可能である、駐輪場設置の要望が高いなどといった提案を行うことが考えられる。オーナーは、今後の賃貸経営において、これらの提案を考慮しながら建物を改装改築などすることができる。
【０１０９】
尚、本システムにおいて、この事業提案は、定期的に（例えば５年毎に）提供されるものであってもよいし、あるいはオーナーからの要求に応じて随時提供されるものであってもよい。また、事業提案の作成は、各種専門家２２０において行うものとしてもよいし、建設サービス業者が各種専門家２２０からの評価、判断、情報提供等に基づいて行うものとしてもよい。
【０１１０】
［４．５．５］ コンサルティング
オーナーは、自己の所有する建物の賃貸経営に関して、各種専門家によるコンサルティングを受けることができる。オーナーは、本システムを介して図１に示す各種専門家に所定のコンサルティングを依頼することができる。依頼の形態は、例えば、オーナー側装置の表示画面上から必要な情報を入力して建設サービス業者側装置に送信するものであってもよいし、あるいは電子メール等で送信するものであってもよい。あるいは、予め用意されている所定のコンサルティング・メニューから選択するようにしてもよい。
【０１１１】
コンサルティングの依頼を受けた各種専門家は、オーナーから送信される情報と、本システムのオーナー情報データベース２０１に記憶されている当該オーナーに関する情報とに基づいて、回答を作成し、本システムの専門家情報提供手段２０９を通じて又は電子メール等により直接オーナー側装置に回答を送信する。
【０１１２】
上記コンサルティングは、様々な内容のものが考えられる。例えば、マーケティング専門家１３１に入居者の需要傾向の分析を依頼したり、弁護士１３２に立ち退きトラブルについての法律的見解を求めたり、会計士１３３に財務状況についての評価を求めたり、不動産鑑定士１３４に所有する建物の価値評価を依頼したり、エンジニアリング専門家１３５に修繕又は増改築についての相談をしたりすることができる。
【０１１３】
尚、本実施形態では、図１に示す各種専門家は単なる例示であり、本システムを通じてこれら以外の建築及び住宅に関わるあらゆる専門家、情報提供業者、コンサルティング業者などを利用することが可能である。
【０１１４】
［４．５．６］ 入居者が利用可能な諸機能
図２において、入居者は、入居者情報管理手段２１２により入居者情報データベース２００内の自己に関する情報を更新等することができ、また、物件情報検索手段２１３によりオーナー情報データベース２０１内の物件を検索し閲覧することができる。この他にも、例えば、専門家情報提供手段２０９を利用して各種専門家にコンサルティングを依頼することも可能である。
【０１１５】
以上に説明したように、本システムの付加的な機能を改造管理システムと合わせて利用することにより、様々な利点を得ることができる。特に、オーナーは、自己の所有する建物の経営状況を正確かつ詳細に把握し、これに基づいて改造管理に関する判断を行うことができる。また、各種専門家へのコンサルティングを積極的に活用することにより、より確かな判断を行うことが可能となる。
【０１１６】
上記は、本実施形態の改造管理システムについて利用形態の一例を示したに過ぎず、図１〜図１１に示す本システムの構成によれば、入居者、オーナー、建設サービス業者、改造工事業者及び各種専門家間での様々な形態のサービスを実施することが可能である。
【０１１７】
［５］ 本実施形態の効果
以上説明した本実施形態の改造管理システムによれば、オーナーがインターネットを通じて、自己の所有する賃貸物件の改造に関わるあらゆる作業及び処理を一元的に管理することが可能となり、また所有する建物及び物件について詳細かつ付加価値の高い情報を容易に得ることが可能となる。
【０１１８】
また、本実施形態の改造管理システムによれば、本システムに登録された入居者とオーナーとの間で賃貸契約を仲介することが可能となるので、入居者にとっては利便性が高いサービスを提供することができ、オーナーにとっては一定の信用を有する入居候補者から物件の借り手を募集することができる。
【０１１９】
以上、本発明の改造管理システムについて、一実施形態を詳細に説明したが、本発明は、上記実施形態に限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、様々な変更を加ることが可能である。
【０１２０】
【発明の効果】
以上、説明したように、本発明の改造管理システムによれば、賃貸住宅の建設、運用、改造、建物管理、入居者募集等の長期間にわたる包括的な経営管理を、各賃貸住宅固有の状況に応じてサポートすることが可能なシステムにより、長期的、包括的な改造管理を行うことを可能にし、賃貸住宅経営の収益性を高く安定したものにする改造管理システムが提供される。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の第１実施形態にかかる改造管理システムの構成を概略的に示す図である。
【図２】図１に示す建設サービス業者側装置１０１の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。
【図３】図２に示すオーナー情報データベース２０１のデータベーススキーマを概略的に示す図である。
【図４】図３に示すオーナー属性テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図５】図３に示す建物属性テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図６】図３に示す物件属性テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図７】図３に示す建物収益テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図８】図３に示す物件収益テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図９】図３に示す建物管理テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図１０】図３に示す点検情報テーブルの具体的な構成例を示す図である。
【図１１】図２に示す入居者情報データベース２００に含まれる入居者属性テーブルの構成例を概略的に示す図である。
【図１２】入居者が本発明の改造管理システムを利用して、所望の物件に改造後入居する場合の処理の流れを示すフロー図である。
【図１３】入居者側装置において物件の検索結果を表示する画面の構成例を示す図である。
【図１４】図１３に示す検索結果の物件について、改造プランＡを表示する画面の構成例を示す図である。
【図１５】本発明の改造管理システムにおいて、物件に改造プランを開設する場合の処理の流れを示すフロー図である。
【図１６】本発明の改造管理システムにおいて、改造後入居した入居者が退居するときの処理の流れを示すフロー図である。
【符号の説明】
１０１ 建設サービス業者側装置
１１１，１１２，１１３ オーナー側装置
１２１，１２２，１２３ 入居者側装置
１３１ マーケティング専門家
１３２ 弁護士
１３３ 会計士
１３４ 不動産鑑定士
１３５ エンジニアリング専門家
１４０ 改造工事業者
２００ 入居者情報データベース
２０１ オーナー情報データベース
２０２ ＤＢＭＳ
２０３ 制御部
２０４ ネットワークインターフェイス
２０５ 表示画面生成手段
２０６ オーナー認証手段
２０７ オーナー情報管理手段
２０８ 経営情報提供手段
２０９ 専門家情報提供手段
２１０ 入居者情報データベース
２１１ 入居者認証手段
２１２ 入居者情報管理手段
２１３ 物件情報検索手段
２１４ 入退居管理手段
２１５ 入居者情報閲覧手段
２２０ 各種専門家
２２１ 通信手段
２３０ 改造管理手段

Claims (11)

1. オーナー側装置及び入居者側装置と通信可能なサーバ装置であって、
   オーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を含んだオーナー情報データベースと、
   入居者に関する情報を含んだ入居者情報データベースと、
   前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報を管理するオーナー情報管理手段と、
   前記入居者情報データベースに含まれる入居者に関する情報を管理する入居者情報管理手段と、
   前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件について改造プランを作成する改造管理手段と、
   を備えたサーバ装置を含んでいることを特徴とする改造管理システム。
2. 前記サーバ装置は、入居者が、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件を検索し閲覧することを可能にする物件情報検索手段をさらに備えており、
   前記物件情報検索手段は、前記物件について作成されている改造プランを入居者に表示することを特徴とする請求項１に記載の改造管理システム。
3. 前記サーバ装置は、入居者による、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件に対する入居申し込みを受け付ける入退居管理手段をさらに備えていることを特徴とする請求項２に記載の改造管理システム。
4. 前記改造管理手段は、入居者による前記物件への入居申し込みとともに、前記改造プランの実施の申し込みを受け付けることを特徴とする請求項３に記載の改造管理システム。
5. 前記改造管理手段は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件に関する情報に基づいて、前記改造プランの実施にかかる費用、及び物件価値の変動を計算することを特徴とする請求項１から４のいずれか１項に記載の改造管理システム。
6. 前記改造管理手段は、前記入居者情報データベースに含まれる入居者の住居に対する志向に関する情報に基づいて、前記改造プランを作成することを特徴とする請求項１から５のいずれか１項に記載の改造管理システム。
7. 前記入退居管理手段は、入居者による、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナーの所有する賃貸住宅の物件からの退居申し込みを受け付け、
   前記改造管理手段は、前記退居申し込みを受け付けたときに、前記入居者が入居時に改造プランを実施している場合には、前記物件の改造プランにかかる部分の査定を行うことを特徴とする請求項４から６のいずれか１項に記載の改造管理システム。
8. 前記物件の改造プランにかかる部分の査定は、該改造プランにかかる部分の現在の価値を査定することと、該改造プランにかかる部分を撤去する費用を査定することとを含んでいることを特徴とする請求項７に記載の改造管理システム。
9. 前記サーバ装置は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報に基づいて、経営情報を提供する経営情報提供手段をさらに備えていることを特徴とする請求項１から８のいずれか１項に記載の改造管理システム。
10. 前記サーバ装置は、前記オーナー情報データベースに含まれるオーナー及びオーナーの所有する賃貸住宅に関する情報についての専門家による情報を提供する専門家情報提供手段をさらに備えていることを特徴とする請求項１から９のいずれか１項に記載の改造管理システム。
11. 前記オーナー情報データベースは、
    オーナー自身に関するオーナー属性情報と、
    オーナーの所有する賃貸住宅に関する建物属性情報と、
    オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件に関する物件属性情報と、
    オーナーの所有する賃貸住宅の収益に関する建物収益情報と、
    オーナーの所有する賃貸住宅内の各物件の収益に関する物件収益情報と、
    を含んでいることを特徴とする請求項１に記載の改造管理システム。

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