TWI683321B

TWI683321B - 利用二元空間分割的資料處理方法及系統

Info

Publication number: TWI683321B
Application number: TW107139862A
Authority: TW
Inventors: 杜文達; 郭坤昇; 鄭如雯; 陳淑梅; 鄭佳揚; 高碧霞; 黃雅郁; 陳瑞芬
Original assignee: 第一商業銀行股份有限公司
Priority date: 2018-11-09
Filing date: 2018-11-09
Publication date: 2020-01-21
Also published as: TW202018732A

Abstract

於一種資料處理方法及系統，處理單元根據多筆相關於預定地理範圍所含的參考劃分物件的地理位置資料並利用二元空間分割方式將預定地理範圍劃分成多個地理區域；將該等筆地理位置資料及指派給該等地理區域的索引儲存於二元樹；根據二元樹及多筆相關於該預定地理範圍內之建物的歷史交易資料所含的地理座標，將該等筆歷史交易資料分成分別相關於該等地理區域的多組；及根據每組之歷史交易資料所含的建物資料，產生相關於對應地理區域的參考資料，並將該參考資料儲存於該儲存模組且位在一對應於指派給該對應地理區域的索引的儲存位置。

Description

利用二元空間分割的資料處理方法及系統

本發明是有關於資料處理，特別是指一種利用二元空間分割的資料處理方法及系統。

目前，銀行機構已利用現有線上房貸試算方式來提供房貸額度試算服務，此線上房貸試算方式可藉由例如銀行機構所提供的後台伺服器來實施。此後台伺服器可根據相關於抵押建物的輸入資訊(例如可包含建物地址、建物型態(公寓、華廈)等)，並可利用例如現有不動產自動估價模型(Automated Valuation Models, AVM)，執行例如複迴歸(multiple regression)演算法、空間迴歸(spatial regression)演算法等來處理資料，以估算出此抵押建物的價值。於是，此抵押建物的估算價值可作為是否以此抵押建物申請房貸的評估。然而，現有不動產自動估價模型所採用的複迴歸演算法、空間迴歸演算法在處理資料上是相對耗時。

為解決上述耗時問題，遂想出根據大量的歷史建物交易資料，例如交易建物的實價登陸資料來估算抵押建物的價值。然而，如何以高效率且相對精確的方式來處理如此龐大的歷史建物交易資料以便獲得可快速地應用於建物估價的參考資料將成為一重要課題。

因此，本發明的一目的，即在提供一種資料處理方法，其能以高效率且相對精確的方式來處理交易建物的歷史交易資料。

於是，本發明提供了一種資料處理方法，其用於處理M筆相關於一預定地理範圍內的所有曾交易過之建物的歷史交易資料，並藉由一包含一處理單元及一儲存模組的電腦執行，其中M≧2且每筆歷史交易資料包含對應於該等建物其中一對應建物之地址的地理座標，以及指示出該對應建物的總面積、建物型態、屋齡及交易價格的建物資料。該資料處理方法包含以下步驟：(A)獲得P筆分別相關於該預定地理範圍內所含的P個不同的參考劃分物件的地理位置資料及該預定地理範圍的地理範圍資料，其中P≧1；(B)根據該P筆地理位置資料及該地理範圍資料並利用二元空間分割方式，將該預定地理範圍劃分Q個地理區域，其中Q≧2且該Q個地理區域是由該P個參考劃分物件所劃分出；(C)將該P筆地理位置資料及Q個彼此不同且分別指派給該Q個地理區域的索引儲存於一具有P個非終端節點及Q個葉節點的二元樹，其中該二元樹被儲存於該儲存模組，並且該P個非終端節點分別儲存有該P筆地理位置資料及該Q個葉節點分別儲存有該Q個索引；(D)根據儲存於該儲存模組的該二元樹及該M筆歷史交易資料的M個地理座標，將該M筆歷史交易資料分成分別相關於該Q個地理區域的Q組，其中M=

，m _i代表該M筆歷史交易資料其中被分到第i組的歷史交易資料的筆數，且該m _i筆歷史交易資料其中每一者所含的該地理座標位於第i個地理區域；及(E)根據第i組的m _i筆歷史交易資料所含的建物資料，產生相關於該第i個地理區域的參考資料，並將該參考資料儲存於該儲存模組且位在一唯一對應於指派給該第i個地理區域的索引的儲存位置，其中i=1,2,…,Q。

因此，本發明之另一目的，即在提供一種資料處理系統，其能以高效率且相對精確的方式來處理交易建物的歷史交易資料。

於是，本發明提供了一種資料處理系統，其用於處理M筆相關於一預定地理範圍內的所有曾交易過之建物的歷史交易資料，其中M≧2且每筆歷史交易資料包含對應於該等建物其中一對應建物之地址的地理座標，以及指示出該對應建物的總面積、建物型態、屋齡及交易價格的建物資料。該資料處理系統包含一儲存模組、及一電連接該儲存模組的處理單元。

當該處理單元接收到該M筆歷史交易資料、P筆分別相關於該預定地理範圍內所含的P個不同的參考劃分物件的地理位置資料、及該預定地理範圍的地理範圍資料後，其中P≧1，該處理單元根據該P筆地理位置資料及該地理範圍資料並利用二元空間分割方式，將該預定地理範圍劃分Q個地理區域，其中Q≧2且該Q個地理區域是由該P個參考劃分物件所劃分出；該處理單元將該P筆地理位置資料及Q個彼此不同且分別指派給該Q個地理區域的索引儲存於一具有P個非終端節點及Q個葉節點的二元樹，其中該二元樹被儲存於該儲存模組，並且該P個非終端節點分別儲存有該P筆地理位置資料及該Q個葉節點分別儲存有該Q個索引；該處理單元根據儲存於該儲存模組的該二元樹及該M筆歷史交易資料的M個地理座標，將該M筆歷史交易資料分成分別相關於該Q個地理區域的Q組，其中M=

，m _i代表該M筆歷史交易資料其中被分到第i組的歷史交易資料的筆數，且該m _i筆歷史交易資料其中每一者所含的該地理座標位於第i個地理區域；及該處理單元根據第i組的m _i筆歷史交易資料所含的建物資料，產生相關於該第i個地理區域的參考資料，並將該參考資料儲存於該儲存模組且位在一唯一對應於指派給該第i個地理區域的索引的儲存位置，其中i=1,2,…,Q。

本發明的功效在於：該處理單元利用所儲存的二元樹能以高效率且相對精確的方式將大量筆歷史交易資料分組，並根據每組的歷史交易資料所含的建物資料產生相關於對應地理區域的參考資料。在對於一目標建物的估價應用時，該處理單元利用所儲存的二元樹可快速獲得指派給該目標建物所在之地理區域的索引，繼而自該儲存模組讀取出位在該索引所對應的儲存位置的參考資料。

在本發明被詳細描述之前，應當注意在以下的說明內容中，類似的元件是以相同的編號來表示。

參閱圖1，本發明資料處理系統1的一實施例係適用於處理M(M≧2)筆相關於一預定地理範圍內的所有曾交易過之建物的歷史交易資料。在本實施例中，該預定地理範圍較佳地可為例如一城市區域，但不在此限，而實際上，M例如可代表一龐大數量，但不在此限。在其他實施例中，該預定地理範圍可根據實際應用情況而定。此外，每筆歷史交易資料例如包含對應於該等建物其中一對應建物之地址的地理座標，以及指示出該對應建物的總面積、建物型態(例如透天厝、大廈或公寓，但不在此限)、屋齡及交易價格的建物資料，其中該地理座標為一二維地理座標，例如經緯度座標。該資料處理系統1例如可實施成一可連網的電腦，並包含一儲存模組11、及一電連接該儲存模組的處理單元12，但不在此限。該處理單元12在經由執行例如一預存於該儲存模組11且相關於一資料處理方法的程式(圖未示)來處理該M筆歷史交易資料後，可獲得並儲存一二元樹111及多筆參考資料112。

以下，將參閱圖1及圖2來示例地說明該資料處理系統1如何執行該資料處理方法來處理該M筆歷史交易資料。該資料處理方法包含以下步驟S21~S26。

首先，在步驟S21中，該處理單元獲得來自外部或經由人為輸入操作而產生的P(P≧1)筆分別相關於該預定地理範圍內所含的P個不同的參考劃分物件的地理位置資料及該預定地理範圍的地理範圍資料。在本實施例中，每一參考劃分物件可為一至少選自鐵路、街道、高架道路、河流、公園及綠地等的地理特徵物件或一地理劃分線，並且每筆地理位置資料例如包含一組或多組指示出該P個地理特徵物件其中一對應者之輪廓的二維座標向量。相似地，該地理範圍資料可包含多組定義出該預定地理範圍的二維座標向量。

接著，在步驟S22中，該處理單元12根據該P筆地理位置資料及該地理範圍資料並利用二元空間分割(Binary Space Partitioning; BSP)方式，將該預定地理範圍劃分Q(Q≧2)個地理區域。也就是說，該Q個地理區域是由該P個參考劃分物件所劃分出。

舉例來說，於圖3所示的範例，該預定地理範圍所含有例如9(P=9)個參考劃分物件L ₁~L ₉，其中該參考劃分物件L ₁~L ₃，L ₈例如分別為鐵路、河流、河流及綠地的地理特徵物件，而其他參考劃分物件L ₄~L ₇，L ₉例如為所欲的地理劃分線。值得注意的是，此等地理劃分線並不限於直線及橫線，在其他態樣中亦可為斜線。更詳細地說，該處理單元12先根據對應於該參考劃分物件L ₁(鐵路)的該地理位置資料D1及該地理範圍資料將該預定地理範圍劃分成左側的第一子範圍及第右側第二子範圍。然後，該處理單元12根據對應於該參考劃分物件L ₂(河流)的該地理位置資料D2、該地理範圍資料及該地理位置資料D1將該第一子範圍劃分成左下的第三子範圍及左上的第四子範圍；並且根據對應於該參考劃分物件L ₃(河流)的該地理位置資料D3、該地理範圍資料及該地理位置資料D1將該第二子範圍劃分成右下的第五子範圍及右上的第六子範圍。接著，該處理單元12根據對應於該參考劃分物件L ₄的該地理位置資料D4、該地理範圍資料、及該等地理位置資料D1，D2將該第三子範圍劃分成左側的第七子範圍及右側的地理區域33；根據對應於該參考劃分物件L ₅的該地理位置資料D5、該地理範圍資料、及該等地理位置資料D1，D2將該第四子範圍劃分成左側的地理區域34及右側的地理區域35；根據對應於該參考劃分物件L ₆的該地理位置資料D6、該地理範圍資料、及該等地理位置資料D1，D3將該第五子範圍劃分成左側的第八子範圍及右側的地理區域38；及根據對應於該參考劃分物件L ₇的該地理位置資料D7、該地理範圍資料、及該等地理位置資料D1，D3將該第六子範圍劃分成左側的地理區域39及右側的地理區域40。最後，該處理單元12根據對應於該參考劃分物件L ₈(綠地)的該地理位置資料D8、該地理範圍資料、及該等地理位置資料D2，D4將該第七子範圍劃分成下側的地理區域31及上側的地理區域32(在此例中，該地理區域32與該參考劃分物件L ₈具有相同的區域範圍，即圖3中的斜線區域範圍)；及根據對應於該參考劃分物件L ₉的該地理位置資料D9、該地理範圍資料、及該等地理位置資料D3，D6將該第八子範圍劃分成下側的地理區域36及上側的地理區域37。於是，該處理單元12將該預定地理範圍劃分成該等地理區域31~40(即，Q=10)。以下，該等地理區域31~40分別被稱作第一至第十個地理區域。

然後，在步驟S23中，該處理單元12將該P筆地理位置資料及Q個彼此不同且分別指派給該Q個地理區域的索引儲存於具有P個非終端節點及Q個葉節點的二元樹111，並且該二元樹111被儲存於該儲存模組2。值得注意的是，該P個非終端節點分別儲存有該P筆地理位置資料及該Q個葉節點分別儲存有該Q個索引。

舉例來說，沿用圖3的範例，該處理單元12例如已先將10(Q=10)個索引P1~P10分別指派給該第一至第十個地理區域31~40。於是，參考圖4，該處理單元12所儲存的該二元樹111具有9(P=9)個非終端節點411~419及10個葉節點421~430，並且該等非終端節點411~419分別儲存有該第一至第九地理位置資料D1~D9

之後，在步驟S24中，該處理單元12在經由例如網路下載而獲得該M筆歷史交易資料後，根據儲存於該儲存模組11的該二元樹111及該M筆歷史交易資料的M個地理座標，將該M筆歷史交易資料分成分別相關於該Q個地理區域的Q組，其中M=

，m _i代表該M筆歷史交易資料其中被分到第i組的歷史交易資料的筆數，且該m _i筆歷史交易資料其中每一者所含的該地理座標位於第i個地理區域。更明確地說，該處理單元12藉由將每筆歷史交易資料所含的該二維地理座標以逐層方式與該儲存模組11所儲存的該二元樹111的該P個非終端節點所儲存的該P筆地理位置資料其中的部份相關者比對，如此可經由該二分樹111追蹤至其中一個葉節點(及該Q個葉節點其中的一者)，以致該筆歷史交易資料會被分到該Q組中相關於指派有該葉節點所儲存的該索引的該地理區域的一組。

舉例來說，沿用圖3及圖4的範例，若一筆歷史交易資料所含的該地理座標逐層地先後與該等非終端節點411，413，417所儲存的該第一、第三及第七地理位置資料D1，D3，D7比對後而追蹤至該葉節點429時，則該筆歷史交易資料將會被分到相關於指派有該葉節點429所儲存的索引P ₉的該第九個地理區域39的一組。

最後，在步驟S25中，該處理單元12根據第i組的m _i筆歷史交易資料所含的建物資料，產生相關於該第i個地理區域的參考資料112，並將該參考資料112儲存於該儲存模組11且位在一唯一對應於指派給該第i個地理區域的索引的儲存位置，其中i=1,2,…,Q。於是，一共有Q筆分別對應於該Q個地理區域的參考資料112被該處理單元12儲存於該儲存模組11且在Q個不同儲存位置。值得注意的是，在本實施例中，每筆參考資料112包含指示出一個或多個分別對應於一個或多個彼此不同之參考建物型態(例如，透天厝、公寓及華夏等其中至少一者，但不在此限)的單位面積參考價格(例如，每坪的價格，但不在此限)、及多個分別相關於多個不同屋齡範圍的參考折舊係數。舉例來說，對於每筆參考資料112而言，每一參考建物型態的該單位面積參考價格例如是對應組的該等筆歷史交易資料中相關於該參考建物型態的所有單位面積價格(交易價格/總面積)的平均值，但不以此為限；而該等參考折舊係數可根據例如彼此不同的第一及第二參考折舊係數並利用內插方式而產生，但不以此為限。例如，該第一參考折舊係數可藉由將該對應組的該等筆歷史交易資料中所有屋齡小於5年的單位面積價格之總和的平均值除以該對應組的該等筆歷史交易資料中所有單位面積價格的平均值而獲得，並且該第二參考折舊係數可藉由將該對應組的該等筆歷史交易資料中所有屋齡大於30年的單位面積價格的平均值除以該對應組的該等筆歷史交易資料中所有單位面積價格的平均值而獲得，但不以此為限。

至此，該處理單元12執行完該資料處理方法。值得注意的是，由於在劃分該等地理區域時已考量該預定地理範圍所含的地理特徵，因此該資料處理系統1所產生的該等筆參考資料112可相對精確地反應出該等地理區域在建物價格上的特性，例如，鄰近鐵路的建物的價格相對較低，鄰近公園或綠地的建物的價格相對較高等之特性。

當該資料處理系統3被應用來對於一座落於該預定地理範圍之目標建物的估價時，該處理單元12在獲得該目標建物的地址、建物型態、總面積及屋齡等的資料後，先將該地址轉換成一目標二維地理座標，且根據該目標二維地理座標，可快速地經由該二元樹111追蹤到一目標葉節點，繼而可根據該目標葉節點所儲存的索引自該儲存模組11取得儲存在對應於該索引的儲存位置的參考資料112，於是便可從該參考資料112獲得匹配於該建物型態的單位面積參考價格、及匹配於該屋齡的參考折價係數，並根據該單位面積參考價格、總面積及該參考折價係數估算出該目標建物的價格。由於如何計算該目標建物的價格之細節並非本發明之特徵，故在此不再贅述。

綜上所述，本發明該資料處理系統1利用所儲存的該二元樹111能以高效率且相對精確的方式將大量筆歷史交易資料分組，並根據每組的歷史交易資料所含的建物資料產生相關於對應地理區域的參考資料112。特別是，由於在劃分該等地理區域時已考量該預定地理範圍所含的地理特徵，每筆參考資料112可充分反應出相關地理區域在建物價格上的特性。另一方面，在對於目標建物的估價應用時，該資料處理系統1利用所儲存的該二元樹111可快速地獲得指派給該目標建物所在之地理區域的索引，繼而自該儲存模組11讀取出位在該索引所對應的儲存位置的參考資料112。於是，該目標建物的價格便可根據讀取出的參考資料112及該目標建物的相關資料而迅速地估算出。如此對比於上述習知技藝所採用來執行估算處理但相對耗時的複迴歸演算法、空間迴歸演算法。故確實能達成本發明的目的。

惟以上所述者，僅為本發明的實施例而已，當不能以此限定本發明實施的範圍，凡是依本發明申請專利範圍及專利說明書內容所作的簡單的等效變化與修飾，皆仍屬本發明專利涵蓋的範圍內。

1‧‧‧資料處理系統

11‧‧‧儲存模組

111‧‧‧二元樹

112‧‧‧參考資料

12‧‧‧處理單元

L₁~L₉‧‧‧參考劃分物件

31~40‧‧‧(第一至第十個)地理區域

411~419‧‧‧非終端節點

421~430‧‧‧葉節點

P₁~P₁₀‧‧‧索引

本發明的其他的特徵及功效，將於參照圖式的實施方式中清楚地呈現，其中：圖1是一方塊圖，示例地說明本發明建物估價系統的一實施例；圖2是一流程圖，示例地說明該實施例如何對於多筆相關於一預定地理範圍內的所有曾交易過之建物的歷史交易資料執行一資料處理方法；圖3是一示意圖，示例地繪示該實施例如何將該預定地理範圍劃分成十個地理區域的範例；及圖4是一示意圖，示例地繪示該實施例所儲存且對應於如圖3所示劃分有十個地理區域的二元樹。

1‧‧‧資料處理系統

11‧‧‧儲存模組

111‧‧‧二元樹

112‧‧‧參考資料

12‧‧‧處理單元

Claims

一種資料處理方法，用於處理M筆相關於一預定地理範圍內的所有曾交易過之建物的歷史交易資料，並藉由一包含一處理單元及一儲存模組的電腦執行，其中M≧2且每筆歷史交易資料包含對應於該等建物其中一對應建物之地址的地理座標，以及指示出該對應建物的總面積、建物型態、屋齡及交易價格的建物資料，該資料處理方法包含以下步驟：(A)獲得P筆分別相關於該預定地理範圍內所含的P個不同的參考劃分物件的地理位置資料及該預定地理範圍的地理範圍資料，其中P≧1；(B)根據該P筆地理位置資料及該地理範圍資料並利用二元空間分割方式，將該預定地理範圍劃分Q個地理區域，其中Q≧2且該Q個地理區域是由該P個參考劃分物件所劃分出；(C)將該P筆地理位置資料及Q個彼此不同且分別指派給該Q個地理區域的索引儲存於一具有P個非終端節點及Q個葉節點的二元樹，其中該二元樹被儲存於該儲存模組，並且該P個非終端節點分別儲存有該P筆地理位置資料及該Q個葉節點分別儲存有該Q個索引；(D)根據儲存於該儲存模組的該二元樹及該M筆歷史交易資料的M個地理座標，將該M筆歷史交易資料分成分別相關於該Q個地理區域的Q組，其中
，m_i代表該 M筆歷史交易資料其中被分到第i組的歷史交易資料的筆數，且該m_i筆歷史交易資料其中每一者所含的該地理座標位於第i個地理區域；及(E)根據第i組的m_i筆歷史交易資料所含的建物資料，產生相關於該第i個地理區域且包含指示出一個或多個分別對應於一個或多個彼此不同之參考建物型態的單位面積參考價格、及多個分別相關於多個不同屋齡範圍的參考折舊係數的參考資料，並將該參考資料儲存於該儲存模組且位在一唯一對應於指派給該第i個地理區域的索引的儲存位置，其中i=1,2,...,Q。
如請求項1所述的資料處理方法，每一參考劃分物件為一至少選自鐵路、街道、高架道路、河流、公園及綠地的地理特徵物件或一地理劃分線，其中，在步驟(A)中，每筆地理位置資料包含至少一組指示出該P個地理特徵物件其中一對應者之輪廓的二維座標向量。
如請求項2所述的資料處理方法，每筆歷史交易資料所含的該地理座標為一二維地理座標，其中，在步驟(D)中，該處理單元根據每筆歷史交易資料所含的該二維地理座標經由該儲存模組所儲存的該二分樹追蹤至其中一個葉節點，以致該筆歷史交易資料被分到該Q組中相關於指派有該葉節點所儲存的該索引的該地理區域的一組。
一種資料處理系統，用處理M筆相關於一預定地理範圍內的所有曾交易過之建物的歷史交易資料，其中M≧2且每筆歷史交易資料包含對應於該等建物其中一對應建物之地址的地理座標，以及指示出該對應建物的總面積、建物型態、屋齡及交易價格的建物資料，該資料處理系統包含：一儲存模組；及一處理單元，電連接該儲存模組；其中，當該處理單元接收到該M筆歷史交易資料、P筆分別相關於該預定地理範圍內所含的P個不同的參考劃分物件的地理位置資料、及該預定地理範圍的地理範圍資料後，其中P≧1，該處理單元根據該P筆地理位置資料及該地理範圍資料並利用二元空間分割方式，將該預定地理範圍劃分Q個地理區域，其中Q≧2且該Q個地理區域是由該P個參考劃分物件所劃分出，將該P筆地理位置資料及Q個彼此不同且分別指派給該Q個地理區域的索引儲存於一具有P個非終端節點及Q個葉節點的二元樹，其中該二元樹被儲存於該儲存模組，並且該P個非終端節點分別儲存有該P筆地理位置資料及該Q個葉節點分別儲存有該Q個索引，根據儲存於該儲存模組的該二元樹及該M筆歷史交易資料的M個地理座標，將該M筆歷史交易資料分成分別相關於該Q個地理區域的Q組，其中
，m_i代表該M筆歷史交易資料其中被分到第i組的歷史交易資料的筆數，且該m_i筆歷史交易資料其中每一者所含的該地理座標位於第i個地理區域，及根據第i組的m_i筆歷史交易資料所含的建物資料，產生相關於該第i個地理區域且包含指示出一個或多個分別對應於一個或多個彼此不同之參考建物型態的單位面積參考價格、及多個分別相關於多個不同屋齡範圍的參考折舊係數的參考資料，並將該參考資料儲存於該儲存模組且位在一唯一對應於指派給該第i個地理區域的索引的儲存位置，其中i=1,2,...,Q。
如請求項4所述的資料處理系統，每一參考劃分物件為一至少選自鐵路、街道、高架道路、河流、公園及綠地的地理特徵物件或一地理劃分線，其中，每筆地理位置資料包含至少一組指示出該P個地理特徵物件其中一對應者之輪廓的二維座標向量。
如請求項5所述的資料處理系統，每筆歷史交易資料所含的該地理座標為一二維地理座標，其中，該處理單元根據每筆歷史交易資料所含的該二維地理座標經由該儲存模組所儲存的該二分樹追蹤至其中一個葉節點，以致該筆歷史交易資料被分到該Q組中相關於指派有該葉節點所儲存的該索引的該地理區域的一組。