JP2001222664A - 商業通信回線による不動産オークションシステム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 不動産物件の詳細な情報をあらゆる顧客が自
由にみることができ、購入するために現地に何度も通う
手間を省く。 【解決手段】 顧客端末がインターネットを介してオー
クションサーバーに接続され、オークションサーバーは
不動産物件の詳細な情報、例えば、重要事項説明書・売
買契約書・契約添付書類などをホームページ形式で提供
し、あらゆる顧客が自由にみることができ、顧客は欲し
い物件を入札し入札価格に応じて落札される手段を備え
る。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】この発明は、インターネット
などの商業通信回線を利用した不動産オークションに関
するものである。

【０００２】

【従来の技術】従来、 不動産の購入に際しては、折り込
みチラシや新聞雑誌の広告掲載等の広告媒体を利用して
情報を入手し、広告媒体からのカットや図面等の限られ
た物件情報から希望物件を選択し、希望物件を取引業者
に問い合わせ、現地に出向いて詳細な情報を得ていた。
換言すると、最低限情報のみを提供し、現地に出向いて
もらうことを主眼とした販売戦略が一般的に採られてい
た。最近になって、インターネットに不動産に係る情報
を提供することが見受けられるようになっているが、不
動産に係る情報としては、販売価格の他に 、建造物の
写真や土地の坪数、道路配置等の物件情報と、最寄り駅
等の周辺情報の範囲に止まるものであって、単に従来の
広告媒体としてインターネットを利用しているものであ
った。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】不動産物件は多種多様
で顧客の要望も様々であるので、現地に出向いて確認す
る必要があるが、無駄あしとなることもある。予めより
多くの不動産に係わる情報を得ることができていれば、
現地に出向かずに判断できる場合もあるので、このこと
は顧客のみならず販売側にとっても負担となっており、
不動産に係る販売価格の上乗せとなることが避けられな
いものでもあった。

【０００４】また、対面販売であるために、販売側と優
先順位を有する顧客とが取引情報を交換するに過ぎず、
他の多くの顧客には取引情報に接する機会も与えられて
いない。特に、建造物に対して顧客は、物件内容を詳細
に知りたい要求があるが、叶えられていない。この種の
不動産物件については一般人を対象とするオークション
が存在しているが、競売物件などで実施されているに過
ぎず、手続きが煩雑であって、直ちに利用できないもの
であった。

【０００５】さらに、不動産物件情報を広く情報公開す
れば、多数の顧客が詳細な情報を得ることができるばか
りか、客観的な評価がなされて実勢価格に収斂し、取引
の活性化を期することが可能となる。

【０００６】本発明は、このような諸問題に鑑みてなさ
れたもので、その目的とするところは、不動産に関する
詳細なあらゆる情報を公開するようにして全ての顧客が
自由にみることができ、購入する場合には現地に行く手
間を出来るだけ省いて購入できるようにしたシステムを
提供することにある。

【０００７】

【課題を解決するための手段】前述した目的を達成する
ために本発明に係る商業通信回線による不動産オークシ
ョンシステムは、請求項１に示すように、不動産物件の
写真や図面等の物件情報と、周辺価格や周辺案内等の周
辺情報と、販売価格情報と、重要事項説明書、売買契約
書、契約添付書類などの契約情報と、不動産物件が建造
物である場合には建築中の写真、品質保証制度等の建造
物情報と、原価積み上げ方式より算出された最低売却価
格並びに前記最低売却価格に利益を加算することにより
算出された必須売却価格等の参考価格情報とを含む不動
産物件情報を登録するサーバーと、商業通信回線を介し
てサーバーに接続し不動産物件情報を閲覧可能とされる
顧客端末と、前記不動産物件情報に基づいて開催される
オークションにおいて顧客端末からの入札価格を受信す
る入札手段と、前記入札価格より落札価格を決定すると
ともに入札と落札とを開示する落札手段とを具備するこ
とにある。

【０００８】前記手段によれば、顧客端末からサーバー
に接続すると、物件情報と周辺情報と販売価格情報の他
に、契約情報や建造物情報に接する。また、参考価格情
報を得ることで、全ての情報からの判断が可能となって
オークションでの入札への参加の有無も選択される。落
札の決定については顧客端末から接続可能となる。

【０００９】また、本発明に係る商業通信回線による不
動産オークションシステムは、請求項２に示すように、
不動産物件の写真や図面等の物件情報と、周辺価格や周
辺案内等の周辺情報と、販売価格情報と、重要事項説明
書、売買契約書、契約添付書類などの契約情報と、不動
産物件が建造物である場合には建築中の写真、品質保証
制度等の建造物情報と、原価積み上げ方式より算出され
た最低売却価格並びに前記最低売却価格に利益を加算す
ることにより算出された必須売却価格等の参考価格情報
とを含む不動産物件情報を登録するサーバーと、販売セ
ンター端末よりサーバーに送信された前記不動産物件情
報を登録する手段と、商業通信回線を介してサーバーに
接続し不動産物件情報を閲覧可能とされる顧客端末と、
前記不動産物件情報に基づいて開催されるオークション
において顧客端末からの入札価格を受信する入札手段
と、前記入札価格より落札価格を決定するとともに入札
と落札とを開示する落札手段と、を具備することにあ
る。

【００１０】前記手段によれば、販売センター端末から
不動産物件情報がサーバーに登録されているので、サー
バーには多数の不動産物件情報が蓄積されている。顧客
端末からサーバーに接続すると、多数の不動産物件情報
のなかから選択可能となっており、物件情報と周辺情報
と販売価格情報の他に、契約情報や建造物情報に接す
る。また、参考価格情報を得ることで、全ての情報から
の判断が可能となってオークションでの入札への参加の
有無も選択される。落札の決定については顧客端末から
接続可能となる。

【００１１】次に、本発明に係る商業通信回線による不
動産オークションシステムは、請求項３に示すように、
前記入札手段は、顧客端末よりＩＤとパスワードを受信
し、前記ＩＤに対応して予め設定されたパスワードと前
記パスワードが一致するか否かを判定し一致したときオ
ークション可能とするオークション参入手段を有するこ
とを特徴とする。

【００１２】この手段によれば、入札参加の意思を確認
することでＩＤ・パスワードを交付することで、空入札
を防ぐようにする。

【００１３】さらに、本発明に係る商業通信回線による
不動産オークションシステムは、請求項４に示すよう
に、前記落札手段は、落札した顧客に電子メールで通知
した後にサーバーが少なくとも入札数と落札価格を閲覧
可能に開示する入札開示機能を有することを特徴とす
る。

【００１４】この手段によれば、入札数と落札価格とが
閲覧可能となるので、入札参加者は入札と落札を知るこ
とができる。 〔発明の詳細な説明〕

【００１５】

【発明の実施の形態】以下、図面に基づいて本発明の実
施の形態を詳細に説明する。図１は、本発明の請求項１
に示すインターネットを利用した不動産オークションシ
ステムの全体の仕組みを説明する図である。

【００１６】オークションサーバー１０は、中央記憶演
算装置を備え、不動産物件情報を設定に従ってデータベ
ースに格納する。顧客は顧客端末３０−１、３０−２、
３０−３、・・・からＷｅｂブラウザを用いインターネ
ット４０を介してオークションサーバー１０にアクセス
可能に構成されている。

【００１７】図２は、図１に示すオークションサーバ１
０の一実施例を示すブロック図である。オークションサ
ーバー１０は、不動産物件公開分１１０と、オークショ
ン部１２０と、データベース１３０から構成することが
できる。不動産物件公開部１１０は、データベース１３
０に格納されている物件対応テーブル１３２と物件個別
情報１３２よりオークション画面を生成し顧客端末３０
に提供する。

【００１８】顧客がオークションに参加するためには、
顧客端末３０からＩＤとパスワードを送信し、オークシ
ョンサーバー１０側はオークション参入部１２１で受け
取りＩＤテーブル１３１と照合しアクセスを許可するか
否かを判断する。オークション実行部１２０は、顧客端
末３０から入札価格を受信し物件個別情報１３２に蓄え
ていく。オークション最終日を過ぎると蓄えられた入札
価格を基に落札する顧客を決定した後、入札と落札とを
顧客端末３０から閲覧可能に公開する。

【００１９】図３〜図４は本発明の請求項２に示すイン
ターネットを利用した不動産オークションシステムの全
体の仕組みを説明する図である。販売センター端末２０
からＷｅｂブラウザを用いインターネット４０を介して
オークションサーバー１０に不動産物件情報を遠隔投入
する。オークションサーバー１０は、物件を設定に従っ
てデータベースに格納する。販売センター端末２０は複
数存在することが望ましく、それぞれの不動産物件情報
が提供される。

【００２０】顧客は顧客端末３０−１、３０−２、３０
−３、・・・からＷｅｂブラウザを用いインターネット
４０を介してオークションサーバー１０に接続し、多数
の不動産物件情報を検索することが可能となる。なお、
落札した顧客にはメールなどで個別に落札通知を送信す
る。その際に、販売センター端末２０から通知してもよ
いが、図示しないが、オークションサーバー１０から通
知することも可能である。

【００２１】図５は、データベース１３０に格納されて
いる物件対応テーブル１３２と物件個別情報１３３の相
関と詳細なデータを示す図である。物件対応テーブル１
３２は各物件の物件個別情報１３３を管理している。物
件個別情報１３３は、物件情報、周辺情報、販売価格情
報、契約情報、建造物情報、さらには参考価格情報とに
分類されるが、例えば公開価格１３３１・入札価格表１
３３２・重要事項説明書１３３３・契約書１３３４・添
付書類１３３５・工事中の写真１３３６等が格納されて
いる。各物件の物件対応テーブル１３２１には物件名称
と公開価格１３３１・入札価格表１３３２・重要事項説
明書１３３３・契約書１３３４・添付書類１３３５・工
事中の写真１３３６が格納されている場所を指すポイン
ターとオークション期日（開始日〜最終日）が格納され
ている。

【００２２】公開価格表１３３１には、例えば土地代・
基礎工事費・建築資材費・設備費・外構工事費などを加
算していった原価積み上げ方式より算出された最低価
格、最低売却価格に利益を加算することにより算出され
た必須売却価格、完成物件においては各工程で実際にか
かった実働予算・未完成物件については各工程でかかる
予定である実行予算が詳細に格納される。

【００２３】入札価格表１３３２には、図６に示すよう
に顧客端末３０−１、３０−２、３−３、・・・から入
札された入札価格１、入札価格２、入札価格３、・・・
が各顧客のＩＤ１、ＩＤ２、ＩＤ３、・・・とともに順
次記憶される。オークション採集日が過ぎた時点で、例
えば、入札価格２が一番高い場合は入札価格表１３３２
よりＩＤ２に対応する顧客端末２に落札が通知され、入
札価格表１３３２を基に全ての入札価格および落札価格
が開示される。

【００２４】図７に示すようにＩＤテーブル１３１には
ＩＤとそれに対応するパスワードが記憶され、顧客端末
３０より入力されたＩＤとパスワードが一致するかオー
クション参入部１１０で照合し結果を顧客端末に送信す
る。照合した顧客のみオークションに参加できる。

【００２５】図８及び図９に不動産オークションの処理
を表すフローチャートである。図８は、物件が登録され
てからオークションで落札されるまでの処理を表すフロ
ーチャートである。図９は、オークション参入部１２１
で行われるオークションに参加可能かを判定するフロー
チャートである。

【００２６】まず、図８のフローチャートに従って説明
する。オークションにかける不動産物件の物件個別情報
１３３を物件対応テーブル１３２に基づいて格納する
（Ｓ２０１）。物件個別情報１３３に記憶された物件対
応テーブル１３２と物件個別情報１３３よりオークショ
ン画面を生成し物件を掲載する（Ｓ２０２）。各顧客
は、オークション画面より欲しい物件の公開価格１３３
１・入札価格表１３３２・重要事項説明書１３３３・契
約書１３３４・添付書類１３３５・工事中の写真１３３
６など詳細な情報を得ることができる。

【００２７】入札したい物件が決まると顧客は入札の意
思表示をオークション１０に送信すると、ＩＤ・パスワ
ードを取得する。なお、顧客は必要に応じて物件の見学
会や物件説明会に参加することができ、実物に見学する
こととなる。顧客は入札希望に応じてＩＤ・パスワード
を入力（Ｓ２０３）し、オークション参入部１２１より
ＩＤ・パスワードの照合を行いオークション可能か判断
する（Ｓ２０４）。ＩＤ・パスワードの照合ができない
顧客は、ＩＤ・パスワードの登録申請をする（Ｓ２１
０）。

【００２８】オークションに参加できる顧客は、入札価
格をオークションサーバーに送信する（Ｓ２０５）。入
札価格は、データベース１３０の入札価格表１３３２に
蓄積していく。オークション終了日を過ぎると（Ｓ２０
６）、入札価格表１３３２より最も高い入札価格を入れ
た顧客に落札を決定し、該当の顧客端末にメールなどで
個別に通知される（Ｓ２０７）。また、最も高い入札価
格を入れた顧客が複数存在する場合は抽選などで決め
る。オークションが終わると、入札と落札とが開示され
る。例えば、全ての入札価格および落札価格を開示する
こともでき、顧客端末より参照することができる（Ｓ２
０８）。

【００２９】つぎに、図９のフローチャートに従って説
明する。オークション参入部１２１にＩＤとパスワード
が顧客端末より送られてくると、ＩＤをＩＤテーブル１
３１と比べ登録されているものでなければオークション
に参加できない（Ｓ１２１１）。ＩＤは登録されている
ものであれば、さらにＩＤとパスワードが照合すればオ
ークションに参加できる（Ｓ１２１２）。照合しなけれ
ばオークションに参加できない。また、パスワードは１
ヶ月を限度に再登録する（Ｓ１２１３）。

【００３０】本発明は、不動産物件情報としてマンショ
ンや戸建住宅などを念頭において説明したが、これに限
定する趣旨でなく、各種建造物に実施可能である。ま
た、不動産物件情報として物件情報、周辺情報、販売価
格情報の他に、契約情報、建造物情報、さらには参考価
格情報までの開示を説明したが、販売側の決算報告書や
財務諸表類まで情報公開を進めることも実施可能であ
る。

【００３１】

【発明の効果】以上、詳細に説明したように本発明によ
れば、物件情報、周辺情報、販売価格情報の他に、通常
開示されていない契約情報、建造物情報、さらには参考
価格情報などをあらゆる不動産物件情報を開示したの
で、商業通信回線を介してあらゆる顧客が自由にみるこ
とができ、不動産物件に係る全ての情報開示を達成する
ことができる。また、商業通信回線を利用するだけで不
動産物件のオークションに簡単に参加することができ、
参考価格情報を参酌して入札することにより顧客が希望
する価格で購入することができ、現地に何度も通う手間
が省ける。

【図面の簡単な説明】

【図１】第１の発明の不動産オークションシステム仕組
みを説明する図

【図２】第１の発明のオークションサーバーの１実施例
を示すブロック図

【図３】第２の発明の不動産オークションシステム仕組
みを説明する図

【図４】第２の発明のオークションサーバーの１実施例
を示すブロック図

【図５】物件対応テーブルと物件個別情報の相関と詳細
なデータを示す図

【図６】オークション実行部で入札処理の概要を示す図

【図７】オークション参入部でオークション参加の許可
処理の概要を示す図

【図８】オークションで落札されるまでの処理を表すフ
ローチャート

【図９】オークション参入部の処理を表すフローチャー
ト

【符号の説明】

１０・・・オークションサーバー ２０・・・販売センター端末 ３０・・・顧客端末 ４０・・・インターネット １１０・・・不動産物件公開部 １２０・・・オークション実行部 １２１・・・オークション実行部 １３０・・・データベース １３１・・・ＩＤテーブル １３２・・・物件対応テーブル １３３・・・物件個別情報 １３２１・・・１物件の物件対応テーブル １３３１・・・公開価格 １３３２・・・入札価格表 １３３３・・・重要事項説明書 １３３４・・・契約書 １３３５・・・添付書類 １３３６・・・工事中の写真

Claims (4)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 不動産物件の写真や図面等の物件情報
   と、周辺価格や周辺案内等の周辺情報と、販売価格情報
   と、重要事項説明書、売買契約書、契約添付書類などの
   契約情報と、不動産物件が建造物である場合には建築中
   の写真、品質保証制度等の建造物情報と、原価積み上げ
   方式より算出された最低売却価格並びに前記最低売却価
   格に利益を加算することにより算出された必須売却価格
   等の参考価格情報とを含む不動産物件情報を登録するサ
   ーバーと、 商業通信回線を介してサーバーに接続し不動産物件情報
   を閲覧可能とされる顧客端末と、 前記不動産物件情報に基づいて開催されるオークション
   において顧客端末からの入札価格を受信する入札手段
   と、 前記入札価格より落札価格を決定するとともに入札と落
   札とを開示する落札手段と、を具備する商業通信回線に
   よる不動産オークションシステム。
2. 【請求項２】 不動産物件の写真や図面等の物件情報
   と、周辺価格や周辺案内等の周辺情報と、販売価格情報
   と、重要事項説明書、売買契約書、契約添付書類などの
   契約情報と、不動産物件が建造物である場合には建築中
   の写真、品質保証制度等の建造物情報と、原価積み上げ
   方式より算出された最低売却価格並びに前記最低売却価
   格に利益を加算することにより算出された必須売却価格
   等の参考価格情報とを含む不動産物件情報を登録するサ
   ーバーと、 販売センター端末よりサーバーに送信された前記不動産
   物件情報を登録する手段と、 商業通信回線を介してサーバーに接続し不動産物件情報
   を閲覧可能とされる顧客端末と、 前記不動産物件情報に基づいて開催されるオークション
   において顧客端末からの入札価格を受信する入札手段
   と、 前記入札価格より落札価格を決定するとともに入札と落
   札とを開示する落札手段と、を具備する商業通信回線に
   よる不動産オークションシステム。
3. 【請求項３】 前記入札手段は、顧客端末よりＩＤとパ
   スワードを受信し、前記ＩＤに対応して予め設定された
   パスワードと前記パスワードが一致するか否かを判定し
   一致したときオークション可能とするオークション参入
   手段を有することを特徴とする請求項１または２記載の
   商業通信回線による不動産オークションシステム。
4. 【請求項４】 前記落札手段は、落札した顧客に電子メ
   ールで通知した後にサーバーが少なくとも入札数と落札
   価格を閲覧可能に開示する入札開示機能を有することを
   特徴とする請求項１または２記載の商業通信回線による
   不動産オークションシステム。