CN111445356A - 一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法 - Google Patents

Abstract

本发明公开了一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，本发明消除变相加价、捂盘惜售等乱象，由于预售房源一房一价都将上链保存，只要购房者愿意匹配房源的预售价格并具备购房资格，智能合约就将激活并自动执行整个购房流程。各种变相加价、捂盘惜售乃至托关系买房问题都将因此销声匿迹。解决减配和疯狂压缩工期问题：精装修明细表、设计方案、项目开发进度等原本在项目开发环节不够透明的信息都将上链并公示，且信息的任何变动都会同步至客户端，从而以更高的透明度、更广泛的公众监督确保楼盘开发的质量。避免虚假广告蒙骗消费者，由于预售价格上链并公示，开发商不能再利用可能并不存在的空气特价房误导消费者。

Description

一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交 易方法

技术领域

本发明涉及一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法。

背景技术

美国著名经济学家乔治·阿克尔罗夫在上世纪70年代提出了“柠檬市场”的概念，认为当待售的产品存在信息不对称即卖方比买方对商品的了解更多时，就容易导致市场失灵，甚至发生“劣币驱逐良币”的市场劣化现象。由于柠檬市场的前提是卖方对商品的了解比买方多，因此更容易在卖方主导的市场发生。而我国2018年末的商品房总库存为52414万方，按照2018年全年171654万方的销售速度，去化周期仅为约3.7个月，显著低于6～12个月的供求平衡区间，是典型的卖方市场；再加上商品房市场本身就存在严重的信息不对称，因此我国的商品房市场毫不意外的处于“柠檬市场”状态。

卖方主导的商品房市场，在交易环节常常会出现变相加价、捂盘惜售、楼盘配置缩水、开发商疯狂压缩工期等问题；而即便是在买方主导的市场，虚假广告、合约执行纠纷、中介乱象等问题也是层出不穷。而在开发环节，由于监管主体内部参与方过多项目周期涉及数十个单位、缺乏共信各单位互为信息孤岛，导致整套审批流程冗长、低效，光备齐四证就需要1年时间；再加上文件交互手段较原始，开发商的摩擦成本也非常高。

发明内容

本发明为解决现有的商品房在销售过程中出现的问题，提供一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法。

本发明解决现有问题的方法是：一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，设置基于区块链智能合约的商品房开发、交易流程服务的平台，依次进行土地竞拍、项目贷款申领、项目审批及验收、房产交易、房产交付。

土地竞拍，

1)开发商进入商品房开发平台的“土拍入口”，对某挂牌中地块进行报名并缴纳土拍保证金，以获取竞拍资格，竞拍结束后，中标者的保证金将被平台自动转为定金，并将收到《国有土地使用权出让合同》，而未中标者的保证金则会自动退回。

2)开发商签订《国有土地使用权出让合同》后，进入商品房开发平台的项目申报，选择“国有土地使用证申领”，分别足额缴纳契税与土地出让金后，由有关部门签发《国有土地使用证》，并将证照上传区块链保存。

项目贷款申领。

1)开发商在商品房开发平台的“贷款申请”中，发起对项目贷款的申请，开发商按照提示依次选择相应银行并上传所需送审材料后，相应银行将进行审批，审批通过后，与开发商签订《项目贷款授信额度合同》，合同生效后，相应银行会调用负责合同上链的智能合约函数，将该合同上传区块链保存。

项目审批及验收，

1)开发商将在商品房开发平台的“项目申报”中，陆续完成《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的申领，各事项所需的送审材料都会在前端页面提示，开发商一一上传平台。

2)开发商继续在商品房开发平台的“项目申报”中，根据项目施工进度，陆续完成中间验收阶段的“灰线验收”、“桩基验收”、“基坑验收”、“正负零零验收”。这些事项都需先委托有关部门下设的中介机构进行现场验收，平台会提供各机构的基本信息及业务量，帮助开发商进行选择。

房产交易,

1)开发商在商品房开发平台的“项目申报”中，发起对《商品房预售许可证》的申领，按照提示完成送审材料的上传后，《精装修明细表》及信誉分权益政策将由智能合约自动审批，其余材料则由有关部门进行人工审批，审批通过后将会签发《商品房预售许可证》并将其上传区块链保存。

2)获得《商品房预售许可证》后，该项目将在商品房交易平台作为“即将开盘楼盘”公示相应天数，如三天，随后会自动开盘并转入“在售楼盘”。期间，开发商与购房者均可在商品房交易平台对该项目详细信息进行查看；购房者还能在平台上直接与楼盘销售顾问进行在线咨询，并可对有购买意向的房源添加关注，这样就会在开盘前24小时、2小时分别收到通知提醒。

3)开盘后，购房者对某房源发起购房申请，通过购房资格校验后缴纳摇号保证金，经过一分钟的等待期后，与其他对该房源提出购房申请的购房者一同进行摇号，所述的摇号过程由智能合约执行，实现摇号的去中心化、不可篡改。

4)中签者将自动退回保证金，并开始执行购房流程，在平台的提示下与开发商、银行等进行交互，依次完成《商品房买卖合同》、《商业贷款合同》等文本的签订及购房首付款的支付；未中签者则可以选择保留保证金、继续选房，或暂时放弃选房、退回保证金。

房产交付,

1)开发商在商品房开发平台的“项目申报”中，继续根据施工进度，依次完成中间验收阶段余下的“结构验收”、“竣工验收”，以及综合验收阶段的多项分项验收、房产实测绘、物业维修基金缴纳、竣工验收备案等事项后，可至商品房交易平台的“已售房源”中，向所有已购房业主通知交房，并与物业公司签订《前期进场服务协议》，完成楼盘交接。

2)购房者收到交房通知后可以先至现场验房，验收无误后便可发起交房申请，开始交房流程。购房者按照平台提示与开发商、税务部门、物业公司进行交互，依次完成房款多退少补、契税与物业维修基金的缴纳、物业费的缴纳及《前期物业服务协议》签订，最后将几项税费缴纳的发票及《前期物业服务协议》一并上传给负责《不动产权证》发放的职能部门进行备案，就完成了整个交房流程。

3)开发商在商品房开发平台的“项目申报”中，继续完成综合验收阶段剩余的“宗地测绘”、“建设项目用地复核验收”事项后，智能合约将自动向已经完成交房流程的业主发放《不动产权证》，商品房项目的整个生命周期到此基本结束。

作为进一步改进，所述的土地竞拍中，开发商的有效的报价则会由后台调用Java对外接口的土地拍卖接口，通过合约接口传入负责土地竞拍的智能合约函数，智能合约函数会返回该轮的最高报价，经土地拍卖接口处理后在前端页面展示。

作为进一步改进，所述的平台基于KMS密钥管理服务实现送审材料、商业合同的隐秘交互。

作为进一步改进，所述的平台将蚂蚁区块链BaaS平台的TEE特性应用于特定智能合约。

作为进一步改进，所述的开发商在商品房开发平台的“贷款申请”中，发起对项目贷款的申请，后台会通过Java对外接口调用负责贷款资格校验的智能合约函数，对开发商是否有项目贷款资格进行检验。

作为进一步改进，所述的房产交易中若购房者需要贷款，则后台会通过Java对外接口loanBuyHouse调用负责校验贷款资格的智能合约函数，基于购房者的婚姻、房产、征信、信誉分情况，对该购房者是否具备贷款资格进行校验，若未通过校验则会驳回贷款请求，购房者只能选择一次性付款以继续交易；若通过校验，则智能合约会返回一个首付比例区间，供购房者进行选择。

作为进一步改进，项目审批及验收中，政府部门通过通用接口查看、审批各事项申请，并查看收到的材料，若收到的是中介机构上报的业务报告，则需验证文件里中介机构的签章是否真实有效；若验签通过，则政府部门通过Java接口调用相关智能合约函数，计算出需要开发商支付的中介服务费并通知给开发商，随后开发商通过Java接口payForAgency进行支付、中介机构通过Java接口receivablesConfirm确认收款，就将进入过审证照的颁发环节。

作为进一步改进，政府部门通过通用接口上传过审证照、完成签章后，便通过Java接口PassTheObjectDocument调用相关智能合约函数将过审证照、中介机构业务报告的Hash Code上链，同时将文件本体上云，之后开发商便可从云端进行下载。

作为进一步改进，购房者、银行分行、和公积金中心三方签章完成后，银行分行和公积金中心分别通过Java对外接口之updateBankloanContract、Java对外接口之updateGjjloanContract，去调用负责合同上链的智能合约函数，将《住房商业贷款合同》、《公积金借款合同》分别上传区块链保存。

作为进一步改进，所述的房产交付中，购房者通过Java对外接口，向规自局上传《契税完税证明》、《物业维修基金收据》、《前期物业服务协议》、《房款全额发票》等办理《不动产权证》所需的备案材料，规自局收到文件后进行审核，审核通过后会通过Java对外接口之distribute调用智能合约函数produceThenotMoving，将上述材料上区块链保存。

本发明与现有技术相比较，其有益效果是解决商品房市场如下痛点：

其一，消除变相加价、捂盘惜售等乱象，由于预售房源一房一价都将上链保存，只要购房者愿意匹配房源的预售价格并具备购房资格，智能合约就将激活并自动执行整个购房流程。各种变相加价、捂盘惜售乃至托关系买房问题都将因此销声匿迹。

其二，解决减配和疯狂压缩工期问题：精装修明细表、设计方案、项目开发进度等原本在项目开发环节不够透明的信息都将上链并公示，且信息的任何变动都会同步至客户端，从而以更高的透明度、更广泛的公众监督确保楼盘开发的质量。其中，有关如何解决精装修明细表中报价过分虚高的问题。

其三，避免虚假广告蒙骗消费者：由于预售价格上链并公示，开发商不能再利用可能并不存在的空气特价房误导消费者。楼盘的配套信息则由平台根据权威节点发布的信息，按照楼盘位置自动添加，从而消除空气配套的问题。

其四，消除中介乱象：平台向用户展示了全面而真实的楼盘信息，打破了信息不对称，并允许消费者直接与楼盘销售人员沟通，从而打破了部分房产中介以不正当手段垄断客源的传统盈利模式，从源头上清除了中介乱象，并迫使这类中介向服务性角色转变。

其五，提供隐秘数据交互渠道：平台基于KMS密钥管理服务实现部分送审材料、商业合同的隐秘交互，适应政府、银行用户复杂的业务需求。

其六，解决个人隐私泄露问题：平台将蚂蚁区块链BaaS平台的TEE特性应用于特定智能合约，使与交易无关的任何节点均无法随意查看合约内包括个人隐私在内的敏感信息。

其七，减少合同执行纠纷：利用智能合约的不可篡改、不可逆特性，使合同的执行公正而透明，减少交易双方就合同执行产生的纠纷。

其八，降低监管主体的运行成本：由于联盟链的节点部署成本较低，相比传统互联网途径，监管部门采用本发明所述方案更能有效降低打通信息孤岛的成本，并利用联盟链多中心化的特性强化数据的可信度和安全性。

此外，本发明所述方案还能有效改善商品房开发、交易环节的用户体验，例如：商品房开发平台、交易平台分别会展示项目开发环节各事项包括项目贷款申请的审批进度、房源交易环节交易流程和交房流程的进度，供开发商、购房者、政府部门等平台用户随时查看。

再如，凡是在平台已上链保存的文件，后续流程若需再次提交，可直接由后台自动归集获取，无需用户手动上传，从而改善用户体验，尤其是开发商在项目审批流程的体验。

再如，平台将无Token区块链与通证理念相融合，提供了信誉分机制与权益机制，从而在合法合规前提下激励交易主体履行正向行为。

采用本发明所述方法，一方面因解决了各政府部门及其下属中介机构之间互为信息孤岛的问题，可使开发环节由串联式审批变并联式审批，使审批效率大幅提高、项目周期大幅缩短，开发商得以“最多跑一次”，节约了大量摩擦成本；另一方面，购房者在开发环节获取了更多知情权，打破了市场的信息不对称，使购房者能够进行有效的公众监督。

本发明所述方法还能大幅提高购房者从选房到交房、取得《不动产权证》的流程效率，并通过去中介化大幅削减购房者与开发商的中介费用。

开发平台与交易平台的数据互通，才能真正打破商品房市场严重的信息不对称，从而妥善解决市场中的各类痛点。

附图说明

图1为本发明实施例中土地竞拍阶段的流程示意图。

图2为本发明实施例中项目贷款申领阶段的流程示意图。

图3为本发明实施例中项目审批及验收阶段的流程示意图。

图4为本发明实施例中房产交易阶段的流程示意图。

图5为本发明实施例中房产交付阶段的流程示意图。

具体实施方式

参见图1-5，图1为本发明第一实施例土地竞拍阶段的流程示意图，如图1所示，该阶段包括：

步骤101：开发商发起针对某地块的参拍申请，后台调用Java对外接口之标的物申请表接口对此次参拍申请进行受理。

步骤102：开发商接着缴纳土拍保证金，金额一般为土地起始价的20％～50％，具体由土地主管部门决定。后台会调用Java对外接口之保证金缴纳接口处理开发商的缴款操作。

步骤103：若已足额缴纳保证金，土地主管部门会确认收款，后台则调用Java对外接口之政府确认收款接口完成操作，并返回给开发商《竞买通知书》作为参拍资格证明。

步骤104：开始竞拍后，后台会调用Java对外接口之提交报价接口先做资格限制，未报名参拍、或未足额缴纳保证金的开发商都无法参与报价；而参拍开发商则各自出价，后台会调用Java对外接口之报价查询接口进行处理，若报价不符合要求如加价幅度小于规定的最小加价幅度将被驳回。

步骤105：有效的报价则会由后台调用Java对外接口之土地拍卖接口，通过合约接口传入负责土地竞拍的智能合约函数，函数会返回该轮的最高报价，经土地拍卖接口处理后在前端页面展示。随后上一轮未出价的开发商将失去继续报价的资格，剩余开发商则立即开始下一轮竞拍。

实际实施时，每一轮的竞价均限时4分钟，各开发商每轮有且仅有一次竞价机会，且每轮的加价幅度不能低于该地块起拍金额的千分之三。所有开发商都提交各自报价后，该轮竞价提前结束，否则将持续等待到4分钟倒计时结束。

步骤106：竞拍结束，后台将调用Java对外接口之竞标处理接口进行处理，将竞拍结果返回给所有参拍企业。

步骤107：中标开发商将由后台调用Java对外接口自动将保证金转为定金，并收到一份《国有土地使用权出让合同》待签约；未中标的开发商则由Java对外接口自动将保证金退还。

中标开发商和土地主管部门先后对《国有土地使用权出让合同》做电子签章后，该合同生效并由土地主管部门上链保存。该合同将会明确需缴纳的土地出让价款及付款方式。

图2为本发明第二实施例项目贷款申领阶段的流程示意图，如图2所示，该阶段包括：

步骤201：开发商进入开发平台的“贷款申请”模块，发起项目贷款的申请。后台会通过Java对外接口调用负责贷款资格校验的智能合约函数，对开发商是否有项目贷款资格进行检验。信誉分在200分以下的开发商将无法申请项目贷款。

步骤202：接着，开发商要在各大商业银行品牌中进行选择多选，然后再在选中的银行品牌下设的地方支行进行选择单选。后台会分别调用相应的Java接口完成操作。

步骤203：开发商上传项目贷款审批所需的材料，其中《项目贷款可行性研究报告》、《股东背景》需进行加密。后台会调用Java对外接口完成材料的上传并发送给银行支行。

步骤204：银行支行解密文件后进行初审，初审通过后将通过Java对外接口之sendTheComprehensiveCreditReport上传《综合授信报告》并进行加密，然后将其与开发商的送审材料一并上报至该支行的上级分行。

若初审未通过，则支行会给到退件理由，开发商可以重新准备材料并再次发起贷款申请。

步骤205：银行分行收到材料后进行二审，二审通过后，分行需要填写项目贷款授信方案，内容包括开发商的资质、授信额度、贷款利率、信誉分权益政策、贷款期限等。

其中，授信额度的计算，将通过Java对外接口调用负责计算授信额度的智能合约函数businessFormwork来完成。具体计算逻辑为：项目总投入-土地出让金-企业自有资金，且自有资金比例至少为项目总投入的30％；若开发商信誉分位于200～399分区间，则自有资金占项目总投入的最低比例将提高至50％。

若分行二审未通过，会给到开发商退件理由，开发商可以重新准备材料、再次申请。

步骤206：授信方案填写完毕后，分行调用Java对外接口seeTheProjectLoanCreditScheme，将该方案发送给开发商。

步骤207：由于可能有来自多家银行的多份项目贷款授信方案，所以需要开发商选择最优方案单选，后台会通过Java接口choiceTheProjectLoanCreditScheme完成该操作。

步骤208：授信方案被选中的银行分行将上传《项目贷款授信额度合同》加密并发送给开发商，后台会通过Java对外接口sengTheProjectLoanQuotaContract完成该操作。

步骤209：开发商和银行分行先后对该合同进行签章，合同生效。之后银行分行会通过Java对外接口sealTheComprehensiveCreditContractByBank，调用负责合同上链的智能合约函数，将该合同上链保存。

图3为本发明第三实施例项目审批及验收阶段的流程示意图，如图3所示，该阶段包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证照申领，以及中间验收、综合验收等环节的验收审批。由于业务逻辑大致相同，且存在大量通用接口，所以统一进行说明：

步骤301：开发商首先发起对某一文件的申请，后台会通过Java接口ProduceTheApplyRecord处理该请求。这是一个通用接口，之后开发商发起各类文件的申领，都通过这个接口来处理。

步骤302：接着，开发商将送审材料上传至平台可视需要进行加密，其中，上传的操作将通过Java对外接口oneOssPasswordUpload来完成。这是一个通用接口，所有的文件上传操作，都要通过这个接口。

加密操作将由后台使用KMS服务进行加密，开发商只需随意输入一串数字作为EncryptionContext可理解为口令即可，后台将以文件接收方在本平台的区块链地址Identity与该口令结合，进行一次哈希生成明文密钥，然后使用AES256加密算法对文件进行对称加密；再调用KMS服务的加密API，以口令对该明文密钥再进行一层加密，生成密文密钥。最后，后台将会把密文密钥、口令与加密后的文件一起发送给文件接收方。

步骤303：开发商接着可通过Java接口checkTheSubordinate查询政府部门下设的中介机构列表，并通过Java接口selectTheSubordinate完成选择；之后送审材料本体将上传至云端，返回的Hash Code则通过Java接口applyTheCertificate被发送至选定的中介机构。中介机构可通过Java接口projectApproval查看各开发商发起的申请，并可通过Java接口ProjverifiInterface对某一项申请开始初审；进入审批页后，中介机构可通过Java接口showTheapplyData对文件进行查看，后台会使用该文件的Hash Code从云端获取送审材料本体，若为加密文件则需中介机构先进行解密才可对文件审核。上述接口均为通用接口，之后开发商查询、选择中介机构、提交送审材料，中介机构或政府部门查看、审批各事项申请、查看送审材料等操作，均将通过上述接口来完成。

若某一事项无需中介机构初审，直接由政府部门负责审批，则可略过步骤303。

解密操作也通过KMS服务来完成。文件接收方得到加密文件、口令和密文密钥后，只需点击“获取口令”按钮，后台会自动调用解密API、使用文件接收方得到的口令为其解密密文密钥前提是文件接收方事先已经被联盟盟主通过RAM资源访问控制服务授予了权限，生成明文密钥；然后再基于AES256算法，使用明文密钥对文件进行解密，得到解密后的文件。

步骤304：中介机构或政府部门审核材料通过后，将安排现场验收的时间并调用Java接口notice通知开发商；验收完成后，中介机构或政府部门通过Java接口SiteAcceptance裁定验收是否通过。上述接口均为通用接口，之后中介机构或政府部门通知现场验收时间、裁定验收结论的操作也都通过上述接口来完成。

若某一事项无需进行现场验收，只需进行文件的审批，则可略过步骤304。

步骤305：中介机构通过Java接口sealTheObject签章各类业务报告，然后调用通用接口将业务报告上报给上级政府部门。Java接口sealTheObject也是通用接口，所有中介机构出具业务报告都会使用这个接口。

若某一事项无需中介机构初审，直接由政府部门负责审批，则可略过步骤305。

步骤306：政府部门通过通用接口查看、审批各事项申请，并查看收到的材料。若收到的是中介机构上报的业务报告，则需验证文件里中介机构的签章是否真实有效；若验签通过，则政府部门通过Java接口调用相关智能合约函数，计算出需要开发商支付的中介服务费并通知给开发商，随后开发商通过Java接口payForAgency进行支付、中介机构通过Java接口receivablesConfirm确认收款，就将进入过审证照的颁发环节。

若政府部门收到的是开发商直接上传的送审材料，则无需验签，直接进行审批，审批通过后就进入过审证照的颁发环节。

步骤307：政府部门通过通用接口上传过审证照、完成签章后，便通过Java接口PassTheObjectDocument调用相关智能合约函数将过审证照、中介机构业务报告的HashCode上链，同时将文件本体上云，之后开发商便可从云端进行下载。该Java接口也是一个通用接口，政府部门将通过该接口核发各类过审证照。

若文件本体在云端遭到篡改，其Hash Code就会与在链上保存、不可篡改的HashCode有出入；当用户查看到被篡改过的文件时，后台就会返回一个“文件已被篡改”的提示。

开发商在步骤303上传各种送审材料时，若该材料已经在区块链上保持，则将由后台自动归集，无需手动上传。具体方法为：后台基于该企业的统一社会信用代码，运行“QueryBlock”和“QueryTransaction”命令去自动查找并归集已经在链上保存的材料的Hash Code，一并发至审批部门；再基于Hash Code从云端获取文件本体，供审批部门下载并审核。

步骤303的中介机构初审、步骤304的裁定验收结论、步骤306的政府部门验证签名，均存在“驳回”的可能性。若出现“驳回”操作，则中介机构或政府部门将通过Java接口refuseTheApply驳回申请并给到退件理由。这是一个通用接口，所有驳回操作都会通过这一接口来完成。

图4为本发明第四实施例房产交易阶段的流程示意图，如图4所示，该阶段包括：

步骤401：摇号结束后，某购房者收到了后台返回的中签结果，他可以选择自己的付款方式，一次性付款、纯商业贷款、或者商业贷款混合公积金贷款的组合贷款。

步骤402：若购房者需要贷款，则后台会通过Java对外接口loanBuyHouse调用负责校验贷款资格的智能合约函数，基于购房者的婚姻、房产、征信、信誉分情况，对该购房者是否具备贷款资格进行校验，若未通过校验则会驳回贷款请求，购房者只能选择一次性付款以继续交易；若通过校验，则智能合约会返回一个首付比例区间，供购房者进行选择。

实际实施时，智能合约对购房者贷款资格的自动审核逻辑将基于现行政策制定，当该消费者有20条以上的不良征信记录、或信誉分低于200分时，将驳回其贷款申请；若购房者被判定有贷款资格，则当他是无房户时，至少需要三成的首付比例；当夫妻双方已有一套住房时，至少需要六成的首付比例。并且，若购房者信誉分为200～399分，首付比例会被要求再提高20个百分点。

步骤403：购房者选定首付比例后，智能合约会根据购房者的信誉分，判断其是否能享受房价优惠。优惠后的房价将和付款方式、首付比例等信息一起填入《商品房买卖合同样本》，形成正式的《商品房买卖合同》。

步骤404：购房者确认《商品房买卖合同》内容无误后，对其做签章并加密后，流转给开发商；同时，购房者向开发商支付首付款，后台会调用Java接口完成该操作。开发商确认收到足额首付款后，也对《商品房买卖合同》做签章，《商品房买卖合同》生效。

步骤405：开发商将《商品房买卖合同》备案给房管局，房管局通过Java对外接口updateHomeContract调用负责合同上链的智能合约函数，将合同文本上云、合同的Hash上链。同时，该房源的状态从“交易中”变为“已售”。

步骤406：购房者接着向银行提交贷款审批所需的材料，后台会调用Java对外接口完成该操作。银行支行收到材料后开始初审。

步骤407：初审通过，则银行支行签章《初审报告》并加密后，与其他送审材料一起继续上报至上级分行和公积金中心纯商业贷款则不需要，后台会调用Java对外接口完成该操作。初审未通过会被支行驳回，后台会调用Java接口完成该操作；贷款申请驳回后，购房者只能改成一次性付款并且重签《商品房买卖合同》，之后还需重新备案、上链。

步骤408：若该购房者申请的是组合贷款，则公积金中心先于银行分行进行审核。公积金中心审批的结果，会通过Java接口写入数据库中默认审核中的状态为0，审核通过的状态为1，审核未通过的状态为2；银行分行查询到结果后，便可以开始自己的审核。

步骤409：银行分行审核通过，则一方面会通过Java对外接口之fenhangPassTheLoan去调用负责上链《初审报告》的智能合约函数，将《初审报告》上链保存；另一方面会通过Java对外接口，将贷款方案包含最低首付比例、贷款利率、信誉分权益政策、提前还款政策等发送给购房者。

步骤410：由于购房者可能会收到多家银行发来的贷款方案，所以他需要从中选出最优方案；选择的结果将由Java对外接口返回给各银行。

步骤411：被购房者选中的银行分行将调用Java对外接口向开发商发出《住房商业贷款合同》；若为组合贷款，公积金中心也调用相应接口向开发商发出《公积金借款合同》。

步骤412：两份合同都按照开发商、购房者、银行分行/公积金中心的顺序进行流水线签章，签章操作通过调用Java接口完成。

购房者签章后点击加密，后台会结合银行分行/公积金中心的Identity，使用KMS服务完成加密，这样合同除了放贷银行和购房者以外，包括开发商在内的任何人都不能随意查看。

步骤413：三方签章完成后，银行分行和公积金中心分别通过Java对外接口之updateBankloanContract、Java对外接口之updateGjjloanContract，去调用负责合同上链的智能合约函数，将《住房商业贷款合同》、《公积金借款合同》分别上链保存。

图5为本发明第五实施例房产交付阶段的流程示意图，如图5所示，该阶段包括：

步骤501：开发商满足交付楼盘的条件后，向全体业主发出《交房通知书》、《住房使用说明书》、《住宅质量保证书》等文件，后台会调用Java对外接口完成该操作。业主收到文件后，便可来楼盘现场实地查验。

步骤502：验房无误，则购房者可发起交房申请，等待开发商确认该申请后，便可进入交房流程；后台会通过Java接口完成上述操作。若验房出现问题，购房者可以向开发商提出“协商赔偿/退房”；若协商不成，还可以向房管局请求仲裁。

步骤503：进入交房流程，后台首先会读取数据库中的信息，生成一张交房信息表供购房者确认，包含开发商名称、业主名称、房号、成交单价、预测绘面积、实测绘面积等。

步骤504：购房者确认后，接下来将根据实测绘面积进行房款的多退少补。首先，后台会通过Java对外接口之refundsAndSubsidies调用负责多退少补计算的智能合约函数，智能合约函数会返回给用户计算结果，即是开发商退差价、还是购房者补差价。

智能合约的计算逻辑为：若实测绘面积＞预测绘面积，购房者向开发商补差价；若实测绘面积＜预测绘面积，开发商向购房者退差价。差价金额为“面积差*成交单价”。

步骤505：开发商/购房者按照智能合约返回的结果，通过Java接口完成差价的支付，另一方需要通过Java接口进行确认收款的操作。之后，开发商会出具房款全额发票，并通过Java对外接口上传，供购房者下载。

步骤506：接着进入缴纳契税的环节，首先由后台通过Java对外接口之changehousedeedTax去调用负责计算契税金额的智能合约函数，后者会返回给购房者计算结果。

智能合约的计算逻辑为：实测绘面积*成交单价*1％。该百分比可根据政策变化进行调整。

步骤507：购房者按照智能合约返回的结果，通过Java接口完成契税的支付；税务部门则通过Java接口点击“确认收款”。之后，税务部门开具契税完税证明，并通过Java对外接口上传，供购房者下载。

步骤508：接着进入缴纳物业维修基金的环节，首先由后台通过Java对外接口之changehouseRealtyMaintenanceFund调用负责计算物业维修基金的智能合约函数，后者会返回给购房者计算结果。

智能合约的计算逻辑为：实测绘面积*60。60为每平米需支付的物业维修基金，该数值可根据政策变化进行调整。

步骤509：购房者按照智能合约返回的结果，通过Java接口完成物业维修基金的支付；开发商则通过Java接口点击“确认收款”。之后，开发商出具物业维修基金收据，并通过Java对外接口上传，供购房者下载。

步骤510：接着进入签订《前期物业服务协议》的环节，首先由物业公司通过Java对外接口发送该合同给购房者，后者确认内容无误后做签章，合同流转回物业公司。

步骤511：随后，后台通过Java对外接口之changehousePropertyFee调用负责计算物业费的智能合约函数，算出需缴纳的物业费并返回给购房者。

智能合约的计算逻辑为：物业费单价元/㎡/月*实测绘面积*12*信誉分权益机制的优惠。物业费单价在《前期物业服务协议》中已约定；信誉分权益机制的优惠则由物业公司基于本发明给到的建议标准，自行调整而成。

步骤512：购房者通过Java接口支付物业费后，物业公司通过Java接口点击“确认收款”；随后物业公司也对合同做签章，合同生效，双方均可下载。

步骤513：购房者通过Java对外接口，向规自局上传《契税完税证明》、《物业维修基金收据》、《前期物业服务协议》、《房款全额发票》等办理《不动产权证》所需的备案材料。

步骤514：规自局收到文件后进行审核，审核通过后会通过Java对外接口之distribute调用智能合约函数produceThenotMoving，将上述材料上链保存。完成上链操作后，智能合约会返回一个“已审批待发证”给规自局；同时返回一个“已交付”给购房者，表示交房流程已完成。

步骤515：待开发商于开发平台通过了“建设项目用地复核验收”后，规自局会再度通过Java对外接口之distribute调用智能合约函数produceThenotMoving，智能合约将自动为之前已经完成前置材料备案的购房者发放《不动产权证》。

Claims (10)

1.一种基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：设置基于区块链智能合约的商品房开发、交易流程服务的平台，依次进行 土地竞拍， 1）开发商进入商品房开发平台的“土拍入口”，对某挂牌中地块进行报名并缴纳土拍保证金，以获取竞拍资格，竞拍结束后，中标者的保证金将被平台自动转为定金，并将收到《国有土地使用权出让合同》，而未中标者的保证金则会自动退回； 2）开发商签订《国有土地使用权出让合同》后，进入商品房开发平台的项目申报，选择“国有土地使用证申领”，分别足额缴纳契税与土地出让金后，由有关部门签发《国有土地使用证》，并将证照上传区块链保存； 项目贷款申领, 1) 开发商在商品房开发平台的“贷款申请”中，发起对项目贷款的申请，开发商按照提示依次选择相应银行并上传所需送审材料后，相应银行将进行审批，审批通过后，与开发商签订《项目贷款授信额度合同》，合同生效后，相应银行会调用负责合同上链的智能合约函数，将该合同上传区块链保存； 项目审批及验收, 1) 开发商将在商品房开发平台的“项目申报”中，陆续完成《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的申领，各事项所需的送审材料都会在前端页面提示，开发商一一上传平台，2）开发商继续在商品房开发平台的“项目申报”中，根据项目施工进度，陆续完成中间验收阶段的“灰线验收”、“桩基验收”、“基坑验收”、“正负零零验收”，

这些事项都需先委托有关部门下设的中介机构进行现场验收，平台会提供各机构的基本信息及业务量，帮助开发商进行选择； 房产交易, 1）开发商在商品房开发平台的“项目申报”中，发起对《商品房预售许可证》的申领，按照提示完成送审材料的上传后，《精装修明细表》及信誉分权益政策将由智能合约自动审批，其余材料则由有关部门进行人工审批，审批通过后将会签发《商品房预售许可证》并将其上传区块链保存； 2）获得《商品房预售许可证》后，该项目将在商品房交易平台作为“即将开盘楼盘”公示相应天数，随后会自动开盘并转入“在售楼盘”； 3）开盘后，购房者对某房源发起购房申请，通过购房资格校验后缴纳摇号保证金，经过一分钟的等待期后，与其他对该房源提出购房申请的购房者一同进行摇号，所述的摇号过程由智能合约执行； 4）中签者将自动退回保证金，并开始执行购房流程，在平台的提示下与开发商、银行等进行交互，依次完成《商品房买卖合同》、《商业贷款合同》等文本的签订及购房首付款的支付；未中签者则可以选择保留保证金、继续选房，或暂时放弃选房、退回保证金； 房产交付, 1) 开发商在商品房开发平台的“项目申报”中，继续根据施工进度，依次完成中间验收阶段余下的“结构验收”、“竣工验收”，以及综合验收阶段的多项分项验收、房产实测绘、物业维修基金缴纳、竣工验收备案等事项后，可至商品房交易平台的“已售房源”中，向所有已购房业主通知交房，并与物业公司签订《前期进场服务协议》，完成楼盘交接； 2）购房者收到交房通知后可以先至现场验房，验收无误后便可发起交房申请，开始交房流程； 3）开发商在商品房开发平台的“项目申报”中，继续完成综合验收阶段剩余的“宗地测绘”、“建设项目用地复核验收”事项后，智能合约将自动向已经完成交房流程的业主发放《不动产权证》，商品房项目的整个生命周期到此基本结束。

2.如权利要求1所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：所述的土地竞拍中，开发商的有效的报价则会由后台调用Java对外接口的土地拍卖接口，通过合约接口传入负责土地竞拍的智能合约函数，智能合约函数会返回该轮的最高报价，经土地拍卖接口处理后在前端页面展示。

3.如权利要求1所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：所述的平台基于KMS密钥管理服务实现送审材料、商业合同的隐秘交互。

4.如权利要求1所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：所述的平台将蚂蚁区块链BaaS平台的TEE特性应用于特定智能合约。

5.如权利要求1所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：所述的开发商在商品房开发平台的“贷款申请”中，发起对项目贷款的申请，后台会通过Java对外接口调用负责贷款资格校验的智能合约函数，对开发商是否有项目贷款资格进行检验。

6.如权利要求1所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：所述的房产交易中若购房者需要贷款，则后台会通过Java对外接口loanBuyHouse调用负责校验贷款资格的智能合约函数，基于购房者的婚姻、房产、征信、信誉分情况，对该购房者是否具备贷款资格进行校验，若未通过校验则会驳回贷款请求，购房者只能选择一次性付款以继续交易；若通过校验，则智能合约会返回一个首付比例区间，供购房者进行选择。

7.如权利要求1所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：项目审批及验收中，政府部门通过通用接口查看、审批各事项申请，并查看收到的材料，若收到的是中介机构上报的业务报告，则需验证文件里中介机构的签章是否真实有效；若验签通过，则政府部门通过Java接口调用相关智能合约函数，计算出需要开发商支付的中介服务费并通知给开发商，随后开发商通过Java接口payForAgency进行支付、中介机构通过Java接口receivablesConfirm确认收款，就将进入过审证照的颁发环节。

8.如权利要求7所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：政府部门通过通用接口上传过审证照、完成签章后，便通过Java接口PassTheObjectDocument调用相关智能合约函数将过审证照、中介机构业务报告的HashCode上链，同时将文件本体上云，之后开发商便可从云端进行下载。

9.如权利要求6所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：购房者、银行分行、和公积金中心三方签章完成后，银行分行和公积金中心分别通过Java对外接口之updateBankloanContract、Java对外接口之updateGjjloanContract，去调用负责合同上链的智能合约函数，将《住房商业贷款合同》、《公积金借款合同》分别上传区块链保存。

10.如权利要求1所述的基于区块链智能合约的商品房建设项目审批与商品房交易方法，其特征在于：所述的房产交付中，购房者通过Java对外接口，向规自局上传《契税完税证明》、《物业维修基金收据》、《前期物业服务协议》、《房款全额发票》等办理《不动产权证》所需的备案材料，规自局收到文件后进行审核，审核通过后会通过Java对外接口之distribute调用智能合约函数produceThenotMoving，将上述材料上区块链保存。

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