För många som försöker sälja sin bostad är läget på bostadsmarknaden dystert. Lägenheter verkar inte gå åt och kvadratpriserna har sjunkit märkbart.
Senast i slutet av november konstaterade Pellervo ekonomiska forskningsinstitut (PTT) att 2025 är det tredje året på rad som priset på bostäder gått ner.
Läget är särskilt låst i huvudstadsregionen eftersom efterfrågan och utbudet inte möter varandra, säger arkitekt Ted Schauman från byrån Schauman & Nordgren Architects, som planerat både stadsdelar och enskilda husprojekt. De som har råd vill inte köpa de bostäder som finns till salu eftersom de ofta är både dåligt planerade och dyra.
Enligt Schauman beror den dåliga planeringen på att man eftersträvar maximalt antal säljbara kvadratmeter i stället för fungerande planlösningar.
Det leder till tjocka huskroppar med en lång, mörk korridor i mitten, vilket är en effektiv men dålig lösning, särskilt för små lägenheter.
Schauman säger att det är speciellt svårt att planera in ettor och tvåor i de här husen. Lägenheterna blir väldigt djupa med dagsljus som kommer in från bara ett håll och inte räcker hela vägen in i lägenheten.
Han beskriver att problemet börjar i ekonomin bakom bostadsbyggandet.
När ett nytt område planläggs för bostäder blir det värdefullt och då tar staden ofta omkring hälften av markens värdeökning.
Enligt lagen är den som bygger skyldig att delta i stadens kostnader för samhällsbyggande, exempelvis vägar och annan infrastruktur.
Bostadsutvecklaren måste sedan få projektet att gå ihop samtidigt som markägare, byggare och kommunen får sin del. Kostnaderna landar till sist hos köparen.
För att bostaden ska bli möjlig att sälja pressas projekten mot att maximera antalet kvadratmeter, i stället för kvalitet och genomtänkt planering.
Sämre effektivitet gör snabbt lägenheterna för dyra och resultatet blir bostäder som är ekonomiskt optimerade, men sällan optimala att leva i.
De låga räntornas tid är förbi
Under den tid då räntorna var låga fanns det en efterfrågan på små bostäder bland investerarna. Då har man inte beaktat boendekvaliteten.
Schauman hoppas att det nuvarande läget skulle leda till framtida satsningar på mångsidighet och bättre lägenheter. Och framför allt att konsumenterna, de som ska köpa lägenheterna, börjar ställa krav.
Att det är svårt att hitta köpare och hyresgäster till de här mörka och djupa små lägenheterna ser Schauman som ett gott tecken.
Konsumenterna borde kräva bättre
Schauman har en lång erfarenhet av bostadsmarknaden i Köpenhamn och Danmark, där han bott i tio år. Där finns inte samma fenomen av att bygga mest små lägenheter.
– Jag tror att det beror på att man där har en annan konsumentkultur, man har en längre historia av att kräva mer som konsument.
Men vem är det då som kan ingripa och säga att ett hus blir för tjockt och behöver mera ljus?
Enligt Schauman styrs byggandet bland annat av kommunernas byggnadsinspektion och stadsplaneringsavdelningarna.
I stadsplanerna gör man upp ramverket för byggandet. I det skedet kan man styra hur djupa byggnader som får byggas.
Nästa steg är ansökan om bygglov. Om detaljplanen då tillåter att man bygger ett 16 meter djupt hus med korridor i mitten är det svårare för byggnadsinspektionen att hindra det.
– Där kunde man stärka regleringen av kvalitet i byggandet. Men samtidigt om man reglerar för mycket blir det svårt att skapa kvalitet. Det är en svår balans, säger Schauman.
Han har funderat mycket på frågan men ser ingen enkel lösning, någon man kunde peka ut i en instans eller en felande part.
Som Schauman ser det är alla delaktiga, från arkitekterna och stadsplaneringen och byggnadsinspektionen till byggherrarna och byggarna och konsumenterna.
– Vi alla spelar en roll och vi borde på något sätt tillsammans hitta vägen framåt. Det är ett stort pussel med många parametrar och många utgångspunkter.
Schauman hoppas att branschen med konsumenternas kraft småningom lyckas skapa bättre slutresultat.
Men hyresgäster som ska bo i lägenheterna har inte så mycket att säga till, utöver att vägra bo i lägenheterna.
– Jo, alla har förstås inte den möjligheten, men man får hoppas att det sker en förändring på marknaden, säger Schauman.
En lägenhet ska möta olika krav
En bra lägenhet är flexibel, betonar Schauman. Planlösningen ska vara tydlig. Den får inte vara en labyrint med långa korridorer.
Förhållandet mellan fönsterytorna och rummen är viktig liksom multifunktionalitet, att man kan möblera rummen på många olika sätt.
Lägenheten får ett längre liv när den kan möta olika krav, så att många olika typer av familjer med olika behov kan möblera den.
– Minimum är förstås att man över huvud taget kan möblera så att man även i en liten lägenhet har plats för ett matbord.
Rummen behöver volym
En annan aspekt som enligt Schauman sällan nämns är rumshöjden. Vi talar om planparametrar, men i verkligheten upplever man ett rum i tre dimensioner. Höjden är något som också skapar kvalitet och ger volym, säger han.
Industrin har standarder och det leder till en viss rumshöjd i standardbyggen. Men Schauman tycker det helt klart en kvalitetsfaktor som borde beaktas mer.
– Vi borde också komma tillbaka till en situation där man kan få dagsljus från två håll och inte bara från ett.
Schauman jämför med Danmark. Där byggs väldigt få lägenheter som inte skulle ha fönster åt två håll.
Det betyder inte att alla skulle ha råd med stora lägenheter, men danska studerande delar hellre på en stor lägenhet än bor ensamma i små ettor, så som man ofta gör här.
Det i sin tur ändrar efterfrågan på marknaden vilket resulterar i att man inte bygger så mycket av de här små lägenheterna, säger Schauman.
Vilka egenskaper är viktigast för dig när du väljer bostad? Dela gärna dina tankar i kommentarerna!