「2021年是房價主升段末期！」買房黃金時期已過，政府要讓這些人中箭落馬
政策的變數，會是影響2021年的重要觀察項目。（盧逸峰攝）
預測房市的文章，已經邁入了第五年。我們預測房市的方式，主要是由三項指標：交易量前100大社區表現(價格指標)、移轉棟數(成交量指標)、建案開工數(建商資金投入度)，並綜合各家研究機構、媒體、業者、名人的看法(整理市場上對於多空看法的因素)，得出一個完整的結論。
這樣的整理方式，從歷年的預估結果來看，算是相當的準確與客觀。先回顧一下樂居創辦人歷年的房市預測：2017年：空頭末期，趨近底部，下檔有限，價格下修僅限特定產品(建商餘屋、政府餘屋、豪宅型產品)，但還不到向上反轉的程度。
2018年：轉向樂觀，對於自主買房的客戶，2018可以認真看房，是一個不錯的進場點。
2019年：與前一年相同，市場氛圍差異不大，可以持續看房，也是一個不錯的進場點。
2020年：維持偏多，南部的熱度優於北部的情況也會持續。新型冠狀病毒的影響會是短期的，購屋需求會遞延，但不會消失，方向不會有所改變。
從歷年的回顧來看，2018-2019是買房的黃金時期，風險低且容易有利潤。至於2021年，先說結論：政府開始會陸續推出打房措施與調控，今年應該是房價主升段的末期(還有一波末升段)，全球大印鈔時代沒結束前，房價還是會持續往上漲。買房是可以的，但要注意槓桿，政府的政策會讓想短線進出以及持有多戶的人落馬。
2021年三大指標續強，房市持續偏多
一、前100名交易量大的社區全部上漲：
從樂居資料庫整理出來了各大都會區交易戶數最多的100個社區，觀察與前一年相比，上漲社區數仍然超過下跌社區數，且新竹市、新竹縣、台中市及台中市漲幅擴大，台北漲幅略降，其餘穩定上漲。整體的市場很熱。
在2020年鬧得人心惶惶的中美貿易戰及新冠肺炎疫情都沒將台灣擊倒，反而給台灣帶來轉機，雖然政府祭出打房政策，但預估新政策只會在短期內對投資性客戶帶來心理上的壓力，在自住需求持續穩健的情況下，對整體房市影響不大。
2018年前100名社區交易量
2018年與前一年相比，交易量最大的社區之中，上漲的社區數量，已超過下跌社區的數量(除台北市以外)，房價正式築底完成。
2019年前100名社區交易量
2019年的與前一年相比，全部的社區都是上漲居多，而且增幅擴大。漲勢持續中。
2020年前100名社區交易量
二、六都移轉棟數創7年新高：
全名是「建物所有權買賣移轉棟數」，上指的是完成登記過戶的建築物數量，可以依照此數據大略評估目前市場狀況。接下來我們就可以來看看2020年的六都移轉棟數數據。
與2019年相比，2020年的成交量成長了7.8%。成長前三名分別是桃園市13.2%、台北市12.1%以及台中市11.9%。
2020年六都移轉棟數漲幅
六都近七年移轉棟數統計表
以整年度的移轉棟數來看的話，2020年的六都移轉棟數來到25萬，已經超越2014年的高點，是從2014年以來近七年的新高點。
三、建案開工數量
在房地產景氣不好的時候，許多建案即使拿到建照，也會盡量申請展延，避免資金投入過多，因為建案一旦開工，就會有銷售和資金上的壓力。因此建案開工數和建商購地金額，某種程度反應出建商對後市的看法。
2016年之後，建案開工數持續成長中，2020年的更是創近7年來的新高。代表建商的看法正向，銷售狀況不錯，實際願意投錢進場。
2021年各機構房市預測摘要：
依照往例，除了我們自己的指標以外，也整理有發布對2021年房市預測的單位，重點不在於語氣的多空和形容詞是否吸睛，而是找出各家機構的多空因素，歸納後提供大家參考。
業者部份：
永慶房產/集團業務總經理 葉凌棋：多
央行祭出選擇性信用管制後，抑制投機炒作，讓自住回歸市場主流，預期2021年房價呈「平盤整理至緩漲」格局。而國內經濟穩定復甦的狀況下，加上市場資金潮挹注，台商回流、民間投資增，明年經濟前景值得期待，雖然買氣難有爆發性擴量，預估明年較今年「持平或小幅上升」，全年交易量預估約在32.5～33.5萬棟之間，較2020年同期持平或小增3％。
信義房屋 / 不動產企研室專案經理 曾敬德：多
2021房市仍會延續2020自用回流的格局，仍會是自住當道的一年，不過在政府打炒房的氛圍下，金牛年房市從快牛變慢牛，不過在台商持續回流與擴廠趨勢不變下，不動產市場基本面仍相對穩健。
台灣房屋 / 集團趨勢中心執行長張旭嵐：多
現今的房市仍以剛性需求買盤為主，房市應不致失速翻車。雖然全球新冠疫情仍可能帶來經濟不確定性，不過全球仍處在持續量化寬鬆潮中，在資金去化過程中，具備高保值、穩投報評價的不動產市場仍有一定吸引力，綜合來看，在政策、稅制沒有太大變化的情況下，房市將逐步「撥雲見日，暖陽普照」。
世邦魏理仕 / 董事總經理 朱幸兒：平
最近一年由於疫情爆發導致島內的錢、人，都鎖在島內，導致低利資金行情再推升一波的情況，預期明年商用不動產市場的火熱情況，可能不如今年；再加上央行祭出四大打炒房措施，投資買盤應明顯退場，市場也可望回歸基本面正常發展，因此預期明年應該不致激情演出。
協會/媒體：
林正雄 / 中華民國不動產聯盟總會理事長：多
2021年不動產市場將有「三好兩壞」，其中三大利多分別為資金回流、資金寬鬆、交易熱絡，兩大變數還是落在打房政策及營造工料雙漲，若成本面問題未能獲得解決，房價則無下修的空間。
鏡週刊：平
研究單位：
吳大任 / 台灣經濟發展研究中心執行長：多在2020年12月的台灣消費者信心指數調查，其中「購買房地產時機」指標，12月份調查結果為114.8，與11月份調查結果相同，繼續維持樂觀狀態，顯示民眾買房信心並未反轉。展望2021年，在房市需求部分，國內自住與換屋剛性需求在強勁的購屋信心與低利率的金融環境下可望繼續成長。台灣防疫績效卓著也將持續吸引台商回流定居與境外華人（特別是香港華人）移居台灣。
台灣經濟研究院 / 研究員劉佩真：多
有鑑於政府各部會陸續針對打炒房釋出進一步的動作，預料多少能杜絕近期投機房市的風氣，使交易結構重回以自住型買方市場為主，但短期內房市勢必經過一段調整期。
房市名人：
顏炳立 / 戴德梁行董事總經理：多
2021年價、量、買氣將溫漲，健康不失控，政府將「查炒、追金、軟打房」。撐住房價的4根柱子——「資金、利率、供給、需求」，資金充足、利率低檔，但過去的量未去化掉，新的量又出來，替代性的產品多，供過於求下，只有個案表現，難全面上漲，投資、投機不入。2021年土地有量的城市，房價繼續看好，再漲10%；而六都是自用、熱銷及有3%收益的商用不動產才受閒置資金青睞，但飯店、店面、商場除外。
徐佳馨 / 住商不動產企劃研究室資深經理、住商機構發言人：平
1. 自用買方獨撐大樑 2021 成主力市場2. 低價話題區域活絡 交易熱度展現真價值3. 本夢比成投資新歡 有期待才有利可圖
黃舒衛 / 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監：多
全球低利、剛性需求穩盤、土地市場點火的三大支撐，短期雖然個案遭逢調整的挑戰，但整體欲小不易。
倪子仁 / 運巢社社長：多
1. 房貸、建築貸款餘額高檔盤旋2. 品牌輕豪宅大有可為3. 銷況個案表現4. 房價欲小不易5. 全年價穩量增6. 換屋客比率竄升7. 商用不動產大爆發8. 「全齡宅」後市看俏9. 超齡老屋換新屋房市新主流10. 樂觀中持穩展望後市
各機構預測重點歸納
把各專家預測中的重要因素用標籤的方式標記後，可以歸納如下：
2021房市上漲要素:
1. 需求面：#自住需求 #景氣復甦 #消費者信心指數樂觀
各機構與專家們一致認為市場上自住需求穩健，且從信心指數來看，大眾對2021年的房市走向偏樂觀。買盤將獲得一定的支撐，自住是市場主流。
中美貿易戰及新冠肺炎疫情持續延燒，房貸持續低利、台商回流挹注資金。市場的資金依然豐沛。
2021房市下修要素:
政府在2020年底祭出新的打房政策限貸，讓大家看到政府對於打房的決心，也紛紛擔心打房的下一步走向，短期會讓投資客怯步轉向低調保守。
小結
不論是樂居的指標、各機構、專家以及一般民眾的看法，2021年的房市都是屬於多頭年，但要注意的是政府的打房政策。畢竟政府的態度算是一個領先的指標。2021年實價登錄2.0即將上線，是否有買方會延遲購屋的決定，可以持續觀察。財政部長蘇建榮也表示在2021年將推動兩階段修法，包含房地合一稅及房屋稅條例，政策的變數，會是影響2021年的重要觀察項目。
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